名古屋に活気がある理由。更地の開拓。ハリウッド時代の先輩俳優に18年ぶりに再会。
３５万円で購入した物件も、賃貸契約が終わり、 無事、入居者家族がＭＯＶＥして、新しい生活が始まった。 入居者より、 「 キレイな物件を提供していただき、ありがとうございます。ボイラーとシャワーの設置もありがたい 」 と受信。 内部は掃除してあり、壁紙と床も張り替えた。 灯油タンクも新品を設置。 難易度が低いボロ物件であった。 家賃は￥５９,０００－である。...
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築古物件で成功する3つのポイントとトレーニング
先日、札幌に一時帰国した際に、市内の築古アパートに買付を入れました。所有物件の管理委託をお願いしている担当者の方から一般公開前に教えていただいた情報です。 築３０年以上のアパート、１,２８０万円の売出し価格に対し、私の買い付け価格は４６０万円。先方からは、「 ８００万円までなら値引き可能 」と返事がありましたが、買いませんでした。 担当者の方には申し訳ない思いですが、「 買えなかった事...
View Articleメリットしかない「ふるさと納税」～今からでも間に合うおすすめ市町村～
みなさん、こんにちは！ 師走に入っていよいよ寒くなってきましたね。 そろそろ今年の賃料収入総額が見えてきた頃だと思います。昨年の賃料収入と比較してみることで、住民税がどの程度かかるかも分かってくる時期です。節税について考えている人も多いでしょう。 それと同時に、今ぐらいのタイミングから、ふるさと納税による節税（ ※ ）に本腰を入れる方が増えてきます。というのも、ふるさと納税（ 実際は寄付にあたります...
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京都でのゲストハウスオープンを断念した理由
皆さんこんにちは、物件買ってますか？ 私も必死に探しておりますが、都内の世田谷近辺を見ていることもあって、なかなかお得な物件には出会えません！ かと言って、地方とか下町あたりの物件はまだ自分の知識経験等がないものですからチョット手は出しづらい・・・。でも、物件欲しい！んーん...そうだ！ 京都に行こう！...
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空室対策で見落としがちな家具家電の使い方と魅せ方
皆さんこんにちは、満室研究所所長の山岡です。今日は空室対策に有効な家具つきのお部屋の実例と、そのＰＲ法をお伝えしたいと思います。 激戦区札幌以外の都市でも、「 埋まる部屋 」と「 埋まらない部屋 」が二極化しつつあるようです。そんな中で、一定の効果が期待できるのが、お部屋を「 家具家電付き 」にすることです。...
View Article昔も今も･･･バカな相続対策
「 相続が争族にならないようにしっかりと対策を考えて遺言書に残しておきましょう 」 四半世紀前に新人の信託銀行員として顧客向けセミナーの講師を務めた時の第一声ですが、２５年経った今でも普通に使えそうなフレーズです。 そして、相続対策と言えば「 遺言書 」と「 不動産...
View Article年末までに確認すべき確定申告と節税のこと
今年もあと１月足らずになりました。年が明けると、確定申告の時期になります。 しかし、確定申告の対象は、１月から１２月末までの期間の収入と必要経費です。つまり、１２月までに確定申告の対策をしておかないと、年明けでは間に合わないことになります。 では、年末までにどんな対策ができるのでしょうか？１．小規模企業共済の加入...
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新築RCの利回りアップの工夫（2）
こんにちは、赤井誠です。 このごろは南の島ばかりに出かけているので、最近の東京の寒さはこたえます。私は暖かい地域が好きなので、本当は寒い時期は暖かい国か島に移動したいです。 ただ、この寒い時期と不動産の繁忙期が完全にかぶるので、なかなか出かけられません。これが不動産賃貸業のつらいところですね。...
View Article区分マンション投資に関する都市伝説
不動産経営の世界で、まことしやかにささやかれている都市伝説があります。今回は、その中でも「 区分マンション 」に関する都市伝説を紹介しようと思います。○ 都市伝説１ 「 皆が買っているし、ずっと持っていてもなんとかなる 」 区分投資をしている人の多くは、「 こんなにたくさんの人が区分所有マンションを買っているんだから、将来的に価値がなくなるなんてことはないだろう...
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京都での物件探しと御金神社のおみくじ
先日、京都の物件を見て来ました。 きっかけは、ある日、サイトを見ていたときに セルフリフォームが可能な賃貸物件で 面白そうな物件を２つ見つけたことです。 「 Ｙｏｕは、何しに京都へ？ 」 と思われたかも知れませんね。 私程度の規模の大家は、 そんなに忙しい訳ではありません。 家事や父の世話はありますが、 娘が来春 大学生になったら、 それを期に独立させて 私と父は京都に住んでも良いかも知れない！...
View Articleフルローンを理由に不動産を買う人の末路
今回は不動産価格の傾向についての考察と、私の不動産の買い方について、見解を書きたいと思います。 昨今の不動産価格は首都圏だけではなく、地方であっても場所によっては地価が上がっています。かくゆう私の実家の地価も軒並み上がりました。ＵＰ率は数％ですが、土地が広い場合、その影響は計り知れません。 例えば路線価が最少の１,０００円上がっただけでも、１,０００坪もあれば「...
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丸太を使ったユニークなリフォーム事例
白く塗りつぶして色をアクセントで入れるというデザインを、前回のコラムでご紹介しました。木の質感や色を安易に使わずに、まったく無くしてしまう設計でした。今回は逆に、木を思い切り使ったデザインをご紹介します。もっとも素の木に近い丸太を使ったものです。 下はリフォーム前の、ある味噌蔵です。なんと江戸時代の物件です。丸太で柱梁を3階建てに組んで、床には竹を敷いています。築150年以上の物件です。...
View Article入居者から大幅な家賃値引き交渉。リストラ。
テナントから大幅な家賃値引きの依頼アリ。 現在の家賃から、３６％ＯＦＦが希望だ。 少し考えさせてクダサイと伝え、色々考えた。 １０日後の夜、会うことになった。 訊けば、売上が伸びない割に、 冬は雪対策の経費がかかり、大変だという。 ワタクシも収入が減少するのは苦しいが、 まずは、テナントが生き延びるのが優先だ。 結局、期間限定四カ月間、 １１％ＯＦＦという折衷案で落ち着いた。...
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200万円で4世帯アパート+戸建を買った知人。長崎駅徒歩圏内のボロ物件。
今回のコラムは、長崎駅徒歩圏内の「 ４世帯アパート+戸建物件 」を２００万円という破格値で購入された脇田の知人のお話です。 前回のコラムで紹介した「 １Ｒ×１２世帯で４５０万円 」というアパートもかなりのお買い得物件でしたが、今回はそれを上回るような優良物件です。というのも、長崎駅まで徒歩圏内という立地の良さなのです。■ 売買仲介さんから連絡をいただく...
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NYで見つけた2016年のお金の稼ぎ方
ニューヨークに６年ぶりに行きました！ NYの空港に着いて、他の人達が税関申告書を渡してスイスイ通過する税関で「 待って。現金いくら持ってきました？？ 」と私だけ止められました。 うーーん。海外旅行用にユニクロのダウンジャケットを着て、「 お金持っていません 」アピールをしているはずなのに、「 金持ってきた！ 」という感じに見えちゃったのでしょうか（ 笑 ）。 「 日本円で三万円だけです...
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競争力ゼロの3点ユニット物件を満室にした方法
先月、マレーシアから札幌に戻っていた理由のひとつに、学生向けアパートの入居付けの準備がありました。 実は、全室空室で買ったこのアパートは、来春で購入４年目。４年前の入居付けのときに、全室に１年生が入居したので、全員が卒業する今年は、入居者が丸ごと入れ替わることになります。...
View ArticleAirbnbの規制緩和で変化する民泊マーケット
先月のコラム「 Airbnbなどの民泊はこれからどうなるのか？ 」や第５８話「 築古区分でも高収益を目指せる賃貸新ビジネス！ 」で民泊の動向を説明していますが、今月に入り、更にいろいろな動きがあります。■ 民泊は許可制に、そして地域限定では無く、全国どこでも可能に...
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勝ち組投資家があえて都内城南地域を選ぶ「理由」とは？
昨年より過熱する一方の不動産投資ブームは、首都圏のみならず関東近郊、地方にまで広がりを見せている。 収益性の高い物件、積算評価の出る物件など、投資家はそれぞれの条件にマッチした物件を探しているが、物件価格が高騰する市況において、すべてを満たした物件はそうそう見つからないのも事実。そんな中、あえて都心の新築RCマンションに目を向ける投資家もいる。 「...
View Article3度の自己破産の危機を乗り越えて思うこと
先月末くらいから、「 不動産向け融資、バブル期並み＝金融庁、地銀の監視強化 」なんて記事を見かけるようになりました。この流れで私が思い出すのは、もう２０年以上前になる、「 バブル崩壊 」の時の苦しみです。...
View Article4度目の12年サイクル終了。来年に向けて思うこと。
今年最後のコラムとなりますので、まだちょっと早い気もしますが、個人的に2015年を振り返ってみます。 まず、創業16年目のさくら事務所は「 ホームインスペクション（ 住宅診断 ）事業 」「 マンション管理コンサル事業 」ともに順調に推移しました。また「 不動産コンサル事業 」の足固めも一定程度行えたかなと思います。...
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