家賃保証制度を利用して感じた正直な気持ち
私は現在、東長崎・上北沢・博多の区分所有マンションで、家賃保証制度を利用させていただいています。新聞やテレビでたびたび宣伝しているアレです。 最近はネット上等でその危険性が話題になったりしていますし、「 本当のところはどうなの？ 」と思っている方もいると思います。ですので、私の体験から、家賃保証制度を利用して感じた正直な気持ちをお伝えしたいと思います。■ 家賃保証制度をつけると融資がつきやすくなる...
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儲けのチャンスはどこだ！？「物件が高い」ときでもやれること。
先日、某都市に家族で行ってきました！ 次男の野球の大会があったので、その応援と夏休みの家族旅行も兼ねての旅です。息子はチームと共にホテルに宿泊しましたが、その他の我が家族はホテルではなく、民泊を利用しました( 簡易宿所の許可をとっている物件です ）。...
View Article「税務署に○○の申告が認められた」のウソ
１、「 申告が通った、◯◯の経費が認められた 」というウソ「 ◯◯の経費が認められた 」「 ◯◯の方法の申告書が通った 」なんて自慢気に話されたり、ブログやＳＮＳで発言されている方を見かけたりします。...
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屋上点検を怠って悲惨な状況になった物件事例
皆さん、こんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。 今年の北海道は台風の当り年で、台風の被害が甚大でした。被災された皆さまには、心よりお見舞い申し上げますと共に、皆さまの安全と、被災地の一日も早い復興を心からお祈り申し上げます。...
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バブル超えで高笑いするのは誰だ！？
「 高笑いが止まらない！ゼネコンバブル超え 」。これは、最近読んだ雑誌のタイトルです。ゼネコンが大変儲かっているようです。先日マンション現場を見せていただいた中堅ゼネコンさんも、非常に儲かっているようです。※参照：最新マンションの現場報告～く体、設備の新工夫～...
View Article物件が買えない理由は営業マンにあり？ 良い営業マンの選び方
皆さん、こんにちは。９月に入っても暑いですね。私の方は、手持ち物件のエントランスに「 スズメバチの巣 」ができるという事件？ があり、その対応に追われています。 入居者の方が刺されては大変なので、スピーディに対処しなければいけません。今回は物件管理をお任せしている会社が早く動いてくれたおかげで助かりました。（ こういう事件も夏ならではですね ）...
View Articleお金がないフェーズでの不動産投資の基本的考え方（ROI編）
こんにちは。赤井誠です。今年もあっという間に９月です。今年は８月から台風が日本列島に上陸し、大きな被害を与えています。 自分の所有する不動産はいまのところ大丈夫ですが、これだけ大型台風が何度もくるとちょっと不安になります。 それでは本題です。最近のコラムでは今まで私が歩んできた不動産投資について、あらためてステージ毎に整理してお話してきていますが、今回もその続きです。...
View Article商業物件と10万円の家、リフォーム発注。日々是労働力投入。きこりん村開拓。
久々にリフォームに萌えている。 北海道は、１０月末までに物件の外側のリフォームを実施しなければイケナイ。 もう少ししたら、雪が降ってオワリだ。 外壁塗装も、外気温が低ければ塗料の定着が悪くなり、耐久性が悪くなる。 国道沿いの通称・きこりん村。 現在、左側の３０坪を賃貸中。 右側の入居者は、先月、卒業シタ。 お盆明けから四件ほど、無傷の３００坪ときこりん村に、テナント問い合わせがあった。...
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チンタイ史上最も広い（？）和室のある古民家物件
ネットを徘徊して間取り図を集めること十数年。 すでに１万枚にのぼるであろう 間取り図コレクションの中から、 厳選した間取り図を取り上げながら、 少しだけ解説を加えつつ、 （ 掲載が健美家さんだけに ） 少しだけ大家さんの立場も考えつつ、 妄想を膨らませて一緒に楽しめる連載に出来ればと思います。 今回は、最近人気の古民家です。 地方移住もにわかに活気づいている昨今、...
View Article入居者のいるボロ物件のトイレ水洗化工事の注意点
「 脇田さんのコラムを読んで長崎での物件購入を検討しています。安くリフォームしたいのでアドバイスをください 」 ある日、関東地方在住の投資家さんから連絡をもらったのをきっかけに、数か月に及ぶ長崎でのお付き合いがはじまりました。■ 車でのアクセスが容易な高台のアパート その方は既に物件を見つけられていて、「 間もなく決済予定なのですが、この物件は客付けできるエリアでしょうか？...
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40才専業大家の1年のプランー2016年のやったこと、やることリストー
僕は定期的に頭の中を言語化して、人生の道しるべにしています。不動産投資でここまで来られたのも、漫然とではなく、リストが最初にあったからだと思っています。 今回はコインパーキングのコラムをお休みして、夏の２ヵ月の長期オフの間にまとめた「 今年１月から８月までにやったこと 」と「 オフ明け９月から１２月までの４ヶ月のやりたいこと 」を発表したいと思います。 専業大家は毎日、何をしているのか？...
View Article「建て直したいから出て行ってもらえる？」は可能か。-賃貸物件の老朽化と立ち退きについてー
今回は賃貸物件の建替えと立退き・明渡請求をテーマに、賃貸借契約の更新拒絶の方法や立退き料などについてお話ししたいと思います。１、建替えを理由に出て行ってもらえる？ 賃貸しているアパートが老朽化してきたので立ち退いて明け渡してもらいたいとき、借主に対して「 建物を立て直すから出て行って欲しい 」と言えるのでしょうか？...
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成功者やお金持ちになるための2大クエスチョン！
成功者やお金持ちになるための２大クエスチョン！ それはWhy?とHow much? です。 私がイスラエル人（ ユダヤ人 ）と結婚して驚いたのは、これらの二つの質問が多かったことです。そしてそのような質問をするから、ユダヤ人には成功している人やお金持ちが多いのだと私は確信しています。 彼らは何に対しても「 どうして 」と聞き、納得できるまで「 どうして？...
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利回りだけでない「ホテル投資」のメリットと可能性
■ 減りゆく日本の人口をカバーするのは……？ 日本の人口減少が急速に進んでいる。総務省統計局より公表された平成27年国勢調査「 人口・世帯数（ 速報値 ）」によれば、日本の人口は1億2,711万人となり、平成22年から94万7,000人の減少となった。...
View Article融資への影響も？「都市再生特別措置法」で浮かぶ街・沈む街
「 活かす街 」と「 そうでない街 」を区分けする「 都市再生特別措置法 」については以前のコラムでお知らせしましたが、あれからずいぶんと進展があり、2016年7月末時点で全国1,741自治体のうち289が「 立地適正化計画 」の策定に取り組んでいます。※参照：買っていい町とダメな町が明確に！？ 注目の「 都市再生特措法 」 これはいうまでもなく、今後本格化する人口・世帯数減少に備えるため「...
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そこは自分の「ベストポジション」か？ 特徴を生かす「自分アービトラージ」。
■ 居場所を見つける能力 先日、東京に本社のある大手企業に勤める友人から、近況報告のメールが届きました。「 東京ライフが始まりました。張田さんが言っていたとおり、通勤がつらいです。仕事でも制約が多く、これからの人生や生活を必然的に考えさせられています。まだまだ体力も気力も残っているので、元気ですが･･･ 」...
View Article3億円の借り換えでキャッシュフローが大幅改善！
■ ３億円の借り換えでキャッシュフローが大幅改善 管理会社さんに、私の財務内容（ 確定申告書、資金繰り表・損益計算書・貸借対照表等 ）の情報をお渡しした上で、不動産経営の改善相談をしていたところ、京都駅近物件の建物・賃貸管理を御願いしているＧ社の担当者の方から、借換えの提案をいただきました。 Ｇ社の中に、Ｍ信託銀行ＯＢの方がおられ、同行関連会社から、借換えの提案があったのです。...
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メンタルブロックを外し合って「余裕と選択肢」を手に入れた福岡の投資家3人組【前編】
今回の大家列伝は、福岡在住の仲良し３人組にご登場いただきます。ニックネームは防人１号、防人２号、防人３号( 命名は加藤ひろゆきさん )。１号と２号は兄弟で、１号と３号は同じ職場、そして３人とも同じ業界で働くサラリーマンというかなり近しい間柄です。...
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【後編】メンタルブロックを外し合って「余裕と選択肢」を手に入れた、福岡の投資家3人組
昨日の前編に続き、福岡のサラリーマン投資家３人組、防人１号、防人２号、防人３号さんに登場いただきます。後編の今回は、福岡で高い入居率を維持するコツ、苦労した話、運がよくなるためにしていること、セミリタイア計画などについてうかがいました。■ すぐ埋まる秘訣は安く買い、安く直して、安く貸すこと華子 福岡の賃貸市場は厳しいという話もききますが、物件の入居状況はいかがですか？防人２号さん...
View Article2016年度下半期以降の不動産投資、買い時か売り時か？
■ 大都市圏の価格上昇は続くのか？ 株式や為替取引ほど短期売買ではありませんが、不動産投資も、買い時・売り時は常に検討課題ですね。 ここ数年、東京圏を始めとして大都市圏の収益不動産の価格は上昇傾向にありました。主な理由としては次の要因があげられます。①日銀による金融緩和政策と金融庁の融資審査基準の緩和②相続税増税に対応した節税対策としての収益不動産の取得③海外投資家インバウンド投資 詳しくは、「...
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