【健美家】不動産投資コラム

皆さん、こんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。今回取り上げるのはゴミステーションの維持管理についてです。

アパートやマンションの巡回中、荒れている物件を多く見受けます。入居者様に快適な住環境を提供するために、物件ゴミステーションは適正に維持管理したいものです。

■ 空室を埋めるために重要な第一印象

例えば・・・、仲介営業マンの車に乗って内見に来た入居希望者がまず目にするものはなんでしょう。外観・駐車場・駐輪場そしてゴミステーションなどですよね。

そんなとき、物件前や物件敷地内のゴミステーションが、ゴミで溢れ周囲にゴミが散乱していたら、どう感じるでしょうか？

また、ダストボックス内に生ゴミなどが溜まっていたりすれば、臭いも発生することでしょう。夏場ならハエや小虫などが飛び交います(>_<)

大切な第一印象。

ここで印象が悪くなると部屋を気に入ってくれていても何となく他の物件に目が行ってしまいます。

あなたの物件が決まらない理由、これじゃないですか？

ちなみに、札幌市では町内会に任せられているゴミステーション管理ですが、集合住宅では１０戸以上で設置義務がありました。

しかし、最近は１０戸以内でも専用込ステーションを作って欲しいと町内会からお願いされたり、町内会の役員の高齢化や人員不足のために地域のゴミステーションの維持管理が困難なため廃止されたりすることが多くなっています。

袋から溢れた小さなゴミは回収されず溜まって行くのです(>_<)

■ 荒れたゴミステーション対策はどうする？

では、アパート・マンションのゴミステーションを（遠方物件も含む）どう管理したらいいのでしょう？

対策としては普通、管理会社に対して「常にゴミステーションを清潔にするように」と依頼することを考えるのではないでしょうか？

頻繁に物件ゴミステーションの清掃をしなくても良いけれど、管理スタッフの巡回時にゴミステーションが荒れていたり、汚れたりしていたら、即座に対応してほしいですよね。

でも実際は、管理スタッフの業務は多忙＆慢性人員不足で対応できる会社は相当少ないのが実情。ゴミステーションを清潔に維持管理してほしくても、あてにすることはできません。

では、どうしたらいいのでしょう。現実的な対策としては、定期清掃業者に依頼することでその問題を解消できます。

札幌市の有料ゴミ袋で一番大きいサイズの４０Ｌのゴミ袋は５枚/４００円で購入できますので、清掃業者に特別清掃費の見積を取り個別対応してもらうのも１つの手段だと思います。

例えば定期清掃時に、ゴミステーション内にこぼれたゴミを１つのごみ袋に集めてもらう、などです。こうすれば溢れゴミの問題はなくなります。

少しの経費でゴミステーションが綺麗になれば、内見時の印象が良くなるだけではなく、入居満足度も上がり結果的にコストパフォーマンスが良くなります。

■ 清掃業社を切り替えるのもアリ

「定期清掃業者に頼むなんてできないよ」と多くの大家さんがお思いでしょうが、管理会社指定の清掃業者を使わなければ（切り替える）良いだけです。

できる大家さんは自分で定期清掃業者を探して独自契約していますので、満室経営のためにもかゆい所に手が届く清掃業者に変更してみては如何でしょうか？

もちろん私も独自に業者さんを見つけて、独自契約にしています。

雪の季節は道路までのアプローチなど最低限人が通れるように除雪してくれますし、「２０１号室の方が○△■×◎のようです」など満室経営を維持するための物件状況報告をくれたりもします。

これで管理会社の指定業者と比較して、定期清掃費用は格段に安いのですから、切り替えたほうが良いのは明白です。

私の住む札幌市の場合、早ければ１０月に雪も降り、非常に寒くなります。寒くなるとダストボックスについた汚れも落ちにくくなりますし、気温が低いために屋外で水を使う清掃をしたくないという精神的な障害も高くなります（苦笑）。

ですので、冬になる前に一度ダストボックスに残っているゴミを処分してもらうだけではなく、底についている汚れも有料でも綺麗にしてもらうことをおすすめします。

アパート・マンション巡回していると結構荒れている物件多いですよ～

以上　物件ゴミステーションのお話でした。次回もお楽しみに‾(^_^)/

今回は妻名義で買った７棟目の物件と、それを買った事で付いてきたおまけの８棟目について書きます。

資産を増やす際のキーになるのは、融資担当者や金融機関ですが、その素敵なキーに巡りあう為には「勉強量×行動量×人の縁＝運の良さ」の総量を増やすことが肝心です。

この総量が大きいほど、チャンスが増えるように思います。

オイラは初期段階の１棟目から８棟目までは個人名義で購入を進めてきましたが、６棟目の売れ残りの新築（４棟目と誤って書いた物件です）を購入したご縁でお付き合いが始まり、その後の法人成りの基礎をつくってくれたのが、隣市のＨ地銀です。

このＨ地銀とはＴ氏からの紹介で付き合いが始まりました。Ｔ氏はオイラの地元から遠く離れたＯ市に住んでいた友人です。

オイラが地元で融資をしてくれる銀行が少なくて苦しんでいたことを気にかけてくれ、彼が取引をしていた地方の支店担当者を通じ、オイラの地元近くのＫ市の支店担当者を紹介してくれたのでした。

融資を獲得する時には、「合法ならば使えるものは何でも使って良い」と思います。

オイラもその地銀さんとの面談の際は、祖父の代から父の代まで、いかにその地銀さんの本拠地と縁が深かったかについて、話を多少盛り、更には身振り手振りも交えて伝えました。

実はオイラの住んでいた極東の地は、この銀行支店の「営業エリア外」でした。しかし、担当者は応援をしてくれることになり、６棟目から始まり、その後初めてのＲＣ（中古ですが）である７棟目、８棟目を購入することができたのです。

■ 最初は気にとめなかった７棟目を購入した理由

その７棟目・８棟目の購入に至った経緯ですが、平成１８年の秋頃に新聞広告でその２棟の売却情報を見たことがきっかけでした。しかし、その広告が直接購入に繋がった訳ではありません。

利回りが８％程度で、当時としては魅力が少なかったからです。そのため、問い合わせもせずに記憶の片隅に置いていました。ところが、翌年の春頃にこの物件を別の業者がネットに掲載しているのを見つけました。

利回りは約９％に上がっていました。新聞掲載時の記憶がよみがえり、始めて問い合わせをしたところ、業者の話から、そこが元付業者で管理もしているという事が分かりました。

そこで、「利回りが１０％なら購入する」と打診をすると、しばらくして指値に応じるとの連絡がありました。すぐに、融資の組み立てを考え始めました。

７棟目になるこの物件は、先に６棟目の融資をしてくれたＨ地銀の支店と同じ地方に建っていました。そこで、相談に行ったところ、転勤してきたばかりの担当者が相談に応じてくれ、その結果、７棟目は妻名義で購入する判断をしました。

２棟目を購入してから青色申告を始めた事は書きましたが、その後、妻に専従者給与を支払っていた分をそっくり貯蓄していたので、妻名義の資金がある程度溜まっていたのです。

また、妻にも６５万の青色申告控除を受けて、二人で青色申告での節税を考えてのことでした。妻も小規模企業共済に加入すれば、貯蓄と節税の一石二鳥になるとも考えました。

融資自体はオイラが保証人になることでスムーズに決済され、７月にこのＫ市の地方物件を購入できました。

■ Ｈ銀行から届いた８棟目購入の打診

ここまでは計画通りの事でしたが、全く想定してない事がその後に起きました。それは、購入から１カ月ほど経ったある日の事でした。

売主側の元付業者から、「もう一棟の物件も購入しないか」と打診の電話連絡があったのです。話を聞くと、売主の本業が傾いていて、その物件も競売に流れる可能性が高いとのこと。

実は先の売却もこの物件も同じ所有者で、この元付業者が建築した物件であり、売主にはどちらの物件も自己資金分を貸付していた為に、その回収を少しでも多くしたい事などが分かりました。

オイラは少し考えさせて欲しいと伝え電話を切りました。

ところが、なんと同じ日のその夜に７棟目の融資をしてくれた担当者からも電話があり、「当行で融資をしている案件で、お客様が少し危ない状態の物件がありますが、当行で融資のお手伝いをできと思いますので購入する気はないでしょうか？」というのです。

同じ物件を違うアプローチから、すすめられたことになります。銀行さんとの話でその物件の背景が分かったので、元付業者に対して強気の交渉をすることにしました。（銀行の紹介で物件を検討するのは後にも先にもこれが初めてでした）。

そこで、「利回り１５％でどうか」と切り出しましたが、先方は、その価格では３番抵当の業者が納得しないのでダメだと言います。

いくらならまとまるかと質問すると、「１２％なら何とかなるかもしれません･･･」との返答でしたので、「もう一声の１２.５％でなら購入する」と伝えました。

しかし、タイムリミットはそう長くはありません。それから銀行担当者に再び連絡を取り、早急に融資の組み立てをお願いしました。

稟議を上げる途中、「自己資金分として６棟目の担保余力が必要」と言われましたが、スピード勝負だったこともあり、素直に受け入れて共同担保を入れることで、何とかフルローンを獲得する事ができました。

■７棟目・８棟目の購入後に「お金のスピード」が加速しだした

このような流れで、６棟目の融資を受けた祖父の生誕地の地縁でお付き合いが始まったＨ地銀さんから、オイラは計３棟の融資を受け、合計２億５千万の融資と年間１千万弱のキャッシュフローを得ることができたのでした。

オイラが最初のコラムに書いた「不動産投資のステージ③」となる「専業として、生業としてご飯が食べられて賃貸業を継続して営む」ことが可能となり、ステージ④への足がかりを築けたのは、この地銀さんとのご縁のおかげです。

①将来の為の準備として時間をかけて不動産を育てる
②兼業として本業と並走しながら行なう
③専業として生業としてご飯を食べ賃貸業を営む
④独立した事業法人として維持・拡大・継承
＜第１話で紹介した不動産投資の４つのステージ＞

６棟目を購入した頃はまだお金の加速スピードが遅かったのですが、７棟目・８棟目を購入後、全体の借入が４億弱、ローン返済後の手残りが１,５００万円程度になってからは状況が変わりました。

いわゆる「お金のスピード」が圧倒的に加速しだしたのです。

今活躍されている不動産投資家さんたちも、おそらくステップアップの機会を得る場面では、そのチャンスを後押ししてくれる銀行さん、投資の友人、業者さんなど様々な人に出会っていると思います。

そういう出会いを創る行動を続けているといずれはビックチャンスを呼び込むことになるのではと思います。チャンスは自宅のリビングには転がっていません。行動が縁を産み、縁がチャンスを引き寄せるのですね。

まずは先週のライブ、ご来場してくださった皆さま、ありがとうございます！舞台上から見える不動産オーナーの皆さんの視線はやはりしびれましたね。

１番しびれたのは赤井さん。なんと最前列！わぉ！いや～、ちょっと照れましたね～～。また今回の劇場の最前列は、首がこるんですよ。赤井さん、大丈夫でしたでしょうか？

それにしても、健美家つながりの皆さんに来ていただいたおかげで、大盛況でした！本当にありがとうございました！（参加者一同）

ところで、今回のライブには僕以外に、たくさんの若手芸人が出てくれたんですが、実はその中に、不動産屋で働いている売れっ子営業マンがいるんですよ。

その名も「ＴＨＥ石原」君。

ライブに来られた方はわかると思います。お笑い好きの方ならわかるかも？いや、わからんか～（笑）。

賃貸、分譲などなどの不動産一般の仕事をやっているそうですが、これがトップセールスマンらしいんです。相当な売り上げを上げているそうです。

彼とお笑いの話をするといつもしどろもどろなのに、不動産の話をすると、スラスラとよどみなく話し始めるんですよ（笑）。つい一軒くらい買ってしまいたくなるほどです！

お笑いをやりながらも不動産屋さんに正社員として勤めさせてもらえてるらしく、「芸人としては満足してないけど、色々なトータルではかなり満足している」と話していました。

また、正社員にしてもらってるのには理由がありまして、なんと宅建をとるためだそうです。正社員で勤めていると５点免除してもらえる事が分かっての正社員。

いやいや、本気じゃないですか！

それで今、必死で不動産を勉強しているそうです。また、色々と学ばしていただきたいものです。あくまでも不動産ですが( 笑）。

■ 実は不動産屋さんだったＤｒ.コパさんの助言

話は変わって、つい先日、Ｄｒ.コパさんとお仕事をさせていただきました！コパさんといえば風水ですが、その前に不動産屋さんなんですよね。

その他に競馬の馬主さんでもあり、幅広く、長きにわたって活躍してらっしゃいます。そんなコパさんに色々とアドバイスをいただきました。まずは、今年から久しぶりにお笑いライブをやる事を伝えると、

「レッド、これから運気あがってくるよ！」

理由を訊ねると、「やっと真正面を向いたんでしょう？」という返事。「真正面？」と聞くと、こんな言葉が返ってきました。

「君の仕事は芸人さんだよね。その仕事に正面から入ろうとしているんだろ。自分の仕事の真正面に入ると広がるよ、開けるよ」。

確かにここ数年は、今さら舞台でやってもお客さん来ないし・・・とか、若手の子たちに負けるのが怖くて、色々と言い訳をしながら本業から逃げまくっていたのはたしかです。

いただいているお仕事は一生懸命やっています。でも、芸人として怠けていたのは事実でしょう。なんか、コパさんに言われて変に勇気が湧いて来ました。超単純です（＾＾）

周りの状況や人に変わってほしいと思っても、どうにもならない。まず、自分が決断して、変わらなければダメなんですよね。実はチケット発売当日、マネージャーに、「レッドさんかなり厳しいですね～～」といわれたんです。

レッド「何枚売れたの？」。

マネージャー「 ......１枚だけです」。

どっひゃー。どんだけニーズがないねん！

実際、落ち込みますよ。でも、健美家つながりの皆さんに来ていただけたり、大学時代の同級生にお願いしたり、若手芸人がチケットを売ってくれたりした結果、満席でライブをする事ができました！

ぬるま湯に浸かっていた僕に、冷や水をかけて、目を覚まさせてくれたライブです。そう言った意味でも、かなりプラスの経験をさせていただきました。またコパさんが、こんなことを言うんですよ。

「俺が５２歳の時には、銀座にビルを持ったよ！アメリカ大統領のトランプは５２歳でトランプタワーを持ったよ！レッドも今年５２歳、今年が勝負だな！」。

めちゃくちゃ煽るじゃないですか！？

その後も、運気の悪い時にいかに運気を上げるかが大事かについて、お話してくれました。

「運気の良い場所に建物を買う事。それがちょっと高い買い物( 利回りが低いとか )でも、それを買う事で運気が上昇するようならその物件は買い！利回りも大事だけど、自分の気の流れ、こっちの方が大事だから！　運気が上がればすぐ回収できるよ！」。

「でもコパさん、何を買えば運気が上がる下がるってわからないですよ～」と言うと、コパさんがご自身の本を一冊出して･･･こう言いました。

「そういう時はこの本を見なさい！」。

見事な流れ。この流れでは本を読みたくなりますよね。勉強になります！いや～、コパさんと会っただけで、なんかわからんけど運気が上がって来た！( ちょー単純 )

コパさんのアドバイスで、今年は運気の良い物件を見つけて絶対に買うぞー！

３月も張り切っていきましょう！

先日、極寒の札幌に一時帰国してきました。新千歳空港に降り立つと、気温は･･･マイナス７℃！！　私が住んでいる常夏のマレーシアとの気温差はなんと３６℃！！(T_T)

そもそも私は生まれながらの道産子でありながらも、寒いのが超苦手なのです。にも関わらず、極寒の季節と分かっていながらも帰国したのには、どうしても札幌に来たい理由があったからなのです。

それは、「大家セミナーin雪中キャンプミーティング」に参加したかったからなのです！

雪山に設営したテントを会場に、集結したメンバーは１２名。北海道はもちろん、東京など関東圏からと秋田や福島、海外からもタイからの参加者も(^^)

実はこのキャンプ、健美家でコラムを連載している山岡清利さんが主催したということもあり、極東船長さん、赤井誠さん、落合淑彦さん、さらに大家列伝に登場した面々も顔を揃えたのです。

私からすると、集まった皆さんどの方を見ても、成功大家だ！　という状況でした(^^)

終えた感想は、予想通りやはり、学びがたっぷり詰まった２泊３日だった！ということです。そこで今回は、私が感じた「成功している先輩大家から学んだこと」を書いてみたいと思います。

■ 礼儀正しい

日本人は利害関係も無いのに年上というだけで、初対面からなぜか先輩風な態度で接してくる方は意外といます。私の経験上、サラリーマンなどの縦社会に属している方に多いと感じています。

部長という役職は会社内だけの肩書なのに、社会でも部長だという振る舞いをしてしまうのは虚しい勘違いです(^_^;)。

一方、今回の集まりは違いました。初めてお会いする方もいらっしゃったのですが、初対面での挨拶や自己紹介、相手への問いかけなど、参加者の皆さんが日本の社会人としてハイスペックでした（笑）。

しゃべる声も大きめ、返事もハッキリしていて、その場の空気に適切な言葉を使い分けています。年上だからといって偉ぶることもなければ、上から目線で話すこともありません。

あまりにも自然なので見過ごしてしまうなにげないことなのですが、こういった基本的なコミュニケーション能力のレベルが成功を築き上げる土台になっているのだと感じました。

アパート経営は不動産業者や金融関係など様々な業種や立場の方々との関わりがあるのですから、建築や金融の知識よりも、実は「対人スキル」こそ、成功へのキーワードなのではないか！と感じました。

悲しいことですが、アパート経営の世界にも、管理会社の担当者を叱りつけたり、大家のきまぐれで指示を変更するなど、あってはならない信じられない態度をとる大家さんもいるそうです。

発注依頼先の方々は協力してもらうビジネスパートナーです。担当者を攻めるのではなく、誠実さやアイデアを尊敬尊重して、前向きに意見交換をしたいと思いました。

ちなみに、子どもから大人まで、コミュニケーションの基本とも言える、「ありがとうございます」「ごめんなさい」を言わない（言えない？）方はかなり多いそうです。

人間関係でのトラブルは、「感謝がない！」「謝罪がない！」など、些細なことが発端だったりします。私個人的にも、たくさんの「ありがとう！」を言うこと＆言われる事が成功者の要素だと思っていますので、日々のプチテーマとして心がけています！

■ 話が面白い

皆さん、とにかく話が面白い！ということも印象的でした。不動産投資の話題では、成功体験だけではなく、失敗経験から学んだ教訓も交えながらのお話なので、お話自体を楽しみながら学べてしまうのです。

例えるならば、会社の中で楽しい会話や人当たりの良さで、自然と人が集まってくる方のイメージです。楽しい雰囲気になるのは偶然ではありません。一人ひとりが意識をすることで作り上げた空気感なのです。

例えば、会社の場合だと年齢も立場も違う人間が集まっていますので、些細なキッカケでギスギスと殺伐とした雰囲気になってしまうことがあります。そんな環境下でも、仲間や後輩がリラックスできるムードを作るのは誰でもできることではありません。

話が面白い理由は、ズバリ「経験値が高い」ということ！皆さん実に多くの経験談の引き出しがあります。

不動産投資に関連したことはもちろんですが、子どもや青年時代にも様々な成功や失敗を体験しているのです。会社での出来事や死にそうになった話はこちらまで緊張してしまいました。

他にもナンパの確率論や彼女の作り方なども（笑）。成功も失敗も含め、これだけ話の引き出しがあるというのは、現在まで常に「チャレンジし続けてきた！」ということではないでしょうか。

おすし屋さんのケータリングが来るキャンプは初めてです・笑

■ グチ、文句、泣き言、がない

私のサラリーマン時代、飲み会では会社のグチや文句、会社への不平不満が酒の肴でした(^_^;)。一方、今回の参加メンバーではグチや不平不満の話題で盛り上がる事がないのです。

個人事業主として決断と行動を日々継続して成功させている皆さんから、「全ては自分の責任、環境や他人のせいにしない」という信念を感じました。

トラブル相談や懸案事項の話題になると、それは可能？不可能？という部分にフォーカスするのではなく、現実に具体的にどのように進めるのが合理的なのか？どのように捉えるか？というような、前進するためのアイデアがドンドンと出てくるのです。

相談事に対して先輩大家が瞬間的に答えられることも偶然ではないのだ、ということにも気づきました。先輩大家の皆さんには、これまで様々な事例を深く考えて来た積み重ねの歴史があるからなのだと。

一つの事柄を深く考え抜いた事によって得た概念は、自分の理念や行動指針となりますし、未経験の事柄にも応用できるのだという事を学ばせていただきました。

■ 即断即決

お金と時間をコントロールしている結果、「次回はマレーシアで会いましょう！」「タイに遊びに来てください！」という会話が、普通になされます。

社交辞令ではありません。ランチ会のお誘いのような気軽さです（笑）。今年中とか来年とかではなく、その場で直近３カ月のスケジュールを確認し合い概要を決めてしまいます。

私自身も即断即決タイプですので嬉しいスピード感でした。きっと後日お会いした時には、さらに次の約束をしていることでしょう。

自転車を乗れるようになった子どもは、自転車で遊んだり、買物に行ったり、サイクリングを楽しむなど、行動範囲も経験も広がり続けていくのです。自分にとっては、自転車は不動産投資で得られた時間的自由です。

私自身も、チャレンジすることを恐れずに行動して、自分の器を広げて行きたい！と気づかせていただきました。

今回、密度の濃い学び、ステキな出逢いの場を演出していただいた山岡清利さん、そして参加者メンバーの先輩大家皆さんに感謝です！

それもこれも、私が大家だから得られた出逢いと経験です。そう考えると、ド素人だったのに不動産投資にチャレンジした過去の自分自身にも感謝です！

１．平成２９年から大きく変わった医療費控除

確定申告真っ只中、資料整理と集計に四苦八苦している方もいらっしゃるでしょう。税理士事務所もこの時期は、毎年苦労しています（笑）。

さて、大家さんの確定申告は、賃貸の収入や経費だけを計算すればよいというわけではありません。サラリーマン大家さんなら、勤務先の給与収入やふるさと納税、株式投資もしているなら株式の譲渡損益など、すべて確定申告で計算をしていきます。

その中で、ちょっと面倒なのが、医療費の集計だったりします。医療費控除は、その年にかかった病院代や薬代などを、所得から控除してくれるものです。

医療費は、家族の分も含められるため、合計すると大きな控除になったりします。ただし、医療費の合計が１０万円（その年の総所得金額等が２００万円未満の人は、総所得金額等５％の金額）を超えた部分だけが、控除の対象になります。

つまり、家族合計の医療費が１０万円を超えなければ、控除されないことになります。一生懸命集計した結果が、９万円程度で、集計が徒労に終わるなんてことも経験された方もいるのではないでしょうか。

実は、平成２９年からこの医療費控除に新しい制度が加わりました。医療費控除の特例として、「セルフメディケーション税制」と言われるものです。今日は、この新しい制度について解説します。

２．セルフメディケーション税制とは

セルフメディケーションとは、ＷＨＯ（世界保健機関）において「自分自身の健康に責任を持ち、軽度な身体の不調は自分で手当すること」と定義されています。

つまり、「軽度な病気は、お医者さんにかからずにお薬で治そう」ということです。これを推進することで、国の財政的に圧迫している医療費を削減することに繋がります。

そこで、平成２８年度税制改正によって、医療費控除の特例が創設されました。その内容は、次のとおりです。

（１）平成２９年１月１日から平成３３年１２月３１日までの間に自分や家族の特定一般用医薬品等購入費を購入したこと
（２）その年中に健康の保持増進及び疾病の予防への取組として一定の健康診査や予防接種などを行っていること（ ※ ）
（３）特定一般用医薬品購入費のうちのうち、１万２,０００円を超える部分の金額（８万８千円を限度）を控除額とする
（４）医療費控除とこのセルフメディケーション税制は併用できず、どちらかの選択になります

つまり、医療費が１０万円を超えてなくても、一定の薬代が１万２,０００円を超えるのであれば、控除の対象になるということです。

（ ※ ）人間ドックなどの健康診断・やインフルエンザなどの予防接種、メタボ検診やがん検診など。（市町村が自治体の予算で住民サービスとして実施する健康診査は対象になりません）。

３．特定一般用医薬品とは

セフルメディケーション税制の対象となる特定一般用医薬品とは、スイッチＯＴＣ医薬品と言われるものです。

ＯＴＣとは、Ｏｖｅｒ　Ｔｈｅ　Ｃｏｕｎｔｅｒの略で、カウンター越しで購入する薬ということです。薬局のカウンターの後ろにあって、薬剤師さんの説明がないと購入できない薬をイメージしてもらえるとわかりやすいかと思います。

つまり、スイッチＯＴＣ薬とは、お医者さんから処方されるお薬と同じ成分が入っていて、一般の薬局でも市販されるようになったものを指します。具体的には、厚生労働省のホームページで対象となる品目が公表されています。

参照：http://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000124853.html

現時点で約１,５００品目あります。ＣＭなででおなじみの薬がいくつも入ってます。

この品目は、２カ月に１回更新されることになっています。新たにリストに追加された品目については、平成２９年１月１日以降の購入であれば、リスト掲載前の購入であっても対象になります。

また、同じシリーズの商品でも対象になったり、ならなかったりします。例えば、私が愛用（？）している「バファリン」は、「バファリンＡ」は対象リストには入ってませんが、「バファリンＥＸ」「バファリンプレミアム」は対象に入っています。

成分の度合いによって異なるのでしょうか。なかなか一般消費者にはわかりづらいと思います。

４．特定一般用医薬品であることの証明

では、医療費の中から、セルフメディケーション税制の対象となる医薬品かどうかをどう判別すればよいのでしょうか？

薬局のレシートと厚生労働省のリストを見比べながら判別するとなると、気が遠くなりそうです･･･。もちろん、そんなことがないようになっています。

平成２９年からセルフメディケーション税制の対象となる医薬品を購入すると、レシートに対象商品である旨の記載があったり、対象商品の項目の頭に●や★マークがつくようになっているのです。

５．医療費控除かセルフメディケーション税制どちらが有利か

どちらか有利な方を選択していくので、その判断をしなければなりません。具体例をあげて比較してみましょう。

（１）合計所得金額８００万円、医療費１５万円（うちセルフメディケーション税制対象が７万円）の場合

○医療費控除　１５万円－１０万円＝５万円
○セルフメディケーション税制　７万円－１万２，０００円＝５万８，０００円
⇒セルフメディケーション税制の方が有利

（２）上記の例で、合計所得金額１５０万円の場合

○医療費控除　１５万円－（１５０万円×５％）＝７万５，０００円
○セルフメディケーション税制　７万円－１万２，０００円＝５万８，０００円
⇒医療費控除の方が有利

このように、税制ではどちらを適用した方が有利になるという選択があります。それには数字で判断するしかありません。これは、不動産投資をするにあたっても大切なことだと思っています。まずは医療費から、その練習だと思ってやってみてください。

ちなみに、来年の申告時期に判断することになりますので、ドラックストアーなどの領収書はそれまでにしっかり取っておくようにしましょう。

３月に入り、ようやく暖かくなってきましたね。

前回は、「磨けば光る物件」の探し方について書かせていただきましたが、今回は「光って見えるけど手を出してはいけない物件」についてお話できたらと思います。

■ これから投資する人の目に付きやすい物件

最近、不動産投資を始めたいという方は増える気配こそあれ、減る気配は全くありません。そうした方々は、少しでも利回りの良い物件を探そうと「ちょっと郊外に建つ物件」の情報に興味を持つことが多くなります。

どの程度の「郊外」かというと、東京２３区のメインターミナル駅（新宿駅、渋谷駅、池袋駅等）から、私鉄で１時間～１時間半といった感じの距離感です。

神奈川県や、都下、埼玉県内の、ややマイナーな私鉄駅の物件が多いでしょうか。実際に、私自身もこのような物件を検討されている人に相談を受ける機会も少なくありません。

それが、賃貸需要が安定して存在する場所なら問題ありません。しかし、最近よく見かけるのが、大学キャンパスのそばにあるアパートやマンション等の一棟ものです。

こうしたエリアは、もともと学生目当てのアパート、マンションの供給が多く、売り物件の潜在的な「在庫」も多いのです。それもあってか、比較的高利回りの物件が、よく売りに出ます。

在庫数があり、利回りも高いわけですから、これから投資しようとする方の目に付くのは当然です。しかし、私は自分ならこのような物件への投資はしません。購入後の運営で苦労することが目に見えているからです。

■ どんどん厳しくなる賃貸経営の実態

実は私も、一棟目の投資をするまで、大学付近の木造アパートを投資対象として見に行っていました。１０年前も既に、大学近くのアパートは、高利回りのものが多かったのです。

しかし、高利回りにつられて見に行っても、結果的には見送ることになることが大半でした。というのも、いかんせん、周囲に競合物件が多すぎて、差別化が非常に難しいのです。

需給調査として、周辺のライバル物件を一件一件回ってみても、満室の物件はほとんど存在せず、それどころか、半分以下しか埋まっていないという物件も散見されました。

物件供給が多すぎて、既に賃貸の需給バランスが崩れているのです。そんな中で投資するのは、いくら利回りが高くても、安定経営は難しいと判断せざるをえません。

また、経済紙等でも最近よく取り上げられますが、少子化の影響もあり、大学の先行きは決して明るくありません。大学によっては学生数が確保できず、閉鎖・統合に踏み切るキャンパスも増えてきています。

実際、文部科学省の発表資料を見ても、大学の数自体、平成２５年から減少に転じています。大学生の入居を当てにして物件を購入したり建てたりしても、大学そのものがなくなればひとたまりもありません。

このような理由から、大学生の需要に過度に依存する物件を購入すべきではない、というのが私の基本的な考えです。

■ 工場近くの物件にも注意が必要

大学そばの物件程ではないですが、工場の近くに建つアパート、というのも散見します。工場で働く方の入居を見込んで建てられた物件が、首都圏近郊にも数多く建っています。

工場であれば、大学と違い少子化の影響はさほど受けない為、先行きは問題なさそうにも見えます。しかし、私は工場近くの物件への投資にも否定的です。

最近の家電メーカーの動向に見るように、製造業の先行きを見立てることは、かなり難しいからです。５年前に、東芝が今のような状態になると予想していた人は、ほぼ存在しないはずです。

また、企業が生き残っていたといても、生産拠点の移転、統廃合は予測がつきません。つまり、景気動向などに関わらず、工場というのは突然なくなる可能性があるものなのです。

だとすれば、工場の需要に頼った不動産投資というのも、リスクが高いというべきでしょう。大学近くの物件同様、私も工場近くの一棟マンション、アパートもかなりの数を見に行きましたが、これまで一回も投資していません。

■ 一本足打法の投資は避けるべき

大学そば、工場そばの物件に共通するのは、どちらも「一つの需要に頼った物件である」という事です。

不動産投資は、賃貸需要の強い場所で行うのがセオリーです。投資経験が浅ければ浅いほど、この原則を大切にすることが重要です。そして、賃貸需要が強いとは、需要が一つではなく、複数想定できることです。

「ここならオフィス街の●●駅、〇〇駅に通う社会人の賃貸需要もあるし、近くの大規模病院の職員の需要もある」といったように、一つの需要に依存せず、複数の入居者層が想定できることが、安定した賃貸経営に繋がります。

この時期、入退去が相次ぎ、投資物件オーナーにとっては非常に忙しい季節です。投資規模が増えてくると、埋めなければいけない空室が同時に７つも８つも発生することも珍しくありません。

そんな時に、周辺が空室だらけの物件に投資していたら・・・と少し想像してみてください。賃貸繁忙期に、一つの物件にかかりきりになっていては、他の物件の空室が埋められず、全体の経営にも差し支えてしまいます。

後々、投資規模を拡大したときのことを考えても、投資初期に、賃貸需要の弱いエリアの物件を買わないことが、とても大切なのです。

これから投資を始める、あるいは投資規模を拡大される方は、くれぐれも賃貸需要が一つしかない「一本足打法」物件の購入は、あえて見送ることをおすすめしたいと思います。

前回の随筆に書き忘れたこと。
太陽光融雪（勝手に命名・商標登録申請予定）である。
簡単でコストも低い。
砂を手でバラ撒くだけだ。
力士が塩を撒く要領だ。

原理は単純で、水を吸って黒くなった砂が、太陽光を吸収して発熱、雪を溶かす。
砂は自重で垂直に落ちるので、補充は不要。
冬の北海道でも陽ざしが強い時には、数時間で、シロップをかけたかき氷のような感じで、雪が溶けていく。
若干の雪が積もっても、いつのまにか砂が現れ、溶かす。
最近のマイ・ブームだ。
もっと早くから実施すればよかった。
砂は、ホームセンターで、２０ｋｇ・￥５８０－前後で売っている。
デメリットは、見た目が汚いといふことだ。
しかし、あと数週間で全て溶けるので、もう少しの辛抱だ。
今年の除雪代は、近所の貸家三軒と更地一区画に、コンクリート博士の所有する重機を二回投入で、二万六千円（チップ込み）。
安いと思ふ。

５０㎝以上積もった翌々日に投入するのがいい。
雪がある程度、圧縮され、作業時間が短くなる。

博士はワタクシの土地を借りているテナントだ。
テナントにテナントの工事を発注するのも、
たいそう、趣がある。（いとをかし）。

重機を入れて除雪をした後は、四輪駆動のマシンで前後にグリグリする、通称・ぶったるんだ除雪を実施すれば、八割は乗り越えられる。
気温が反転した二月中旬以降は、砂を撒いて対応。
除雪機はあったほうがいい。
狭い通路に必要だ。

この方法が、一番コストがかからないと思ふ。
雪は溶けると、所詮、水である。
砂は駐車場に敷いた砕石の隙間に入り込む。

さて、税理士から確定申告の書類が届いた。
ワタクシは不器用なので、レシートを月別にまとめたファイルと、通帳のコピーを渡すだけだ。
数字を分析した。
女子限定アパートメントの入居率が低下している。
二年前までほぼ満室であったが、最近はわざわざ下降トレンドの田舎に住む人は少なくなった。

一方、個人所有の戸建の入居率は１００％。
滞納も解消。除雪、電気代、石油代も入居者が各自、支払ってくれるのでありがたい。
法人所有の戸建も、昨年１０月に購入した物件を除き、満室。
２００８年に５５万円で購入した物件も、
￥６７,０００－で賃貸中。
年利回り１４６.１８％。月利回り１２.１８％。
サラ金を経営しているような感覚だ。
１４０万円で購入した更地も、利回り２７.７７％で賃貸中。
電気、水道、ガス不要。
ジャングル状態の土地に木こり太郎を投入して開拓。
その後、重機で均し、砕石を敷いただけ。
除雪はテナントの重機で実施してくれる。
絶対値は低いが、毎月の小遣いで考えるとありがたい。
人間、生きているだけでマネーが必要だ。

さて、次の本の企画を考えている。

テーマは、会社を辞めても生きる方法。
卒業する二年前から、準備を開始。
家やアパートを買う。
給料が途絶えても、補給の効く方法を考えるのだ。
さほどアタマが良くなくても、元気よく返事ができれば、大家になれる。
収入があれば、本来、自分のやりたかったことに没頭できる。
パンキー君は、数千万円の貯金をしてから卒業し、それから３００万円の家を買って、大家になった。
一千万円の貯金の時点で、大家になってもよかった。
今はギターと絵描きに没頭し、親孝行を実施している。

ワタクシの場合、原稿を書くことと、セミナー講師になることに没頭した。
文字と言語で表現したかった。
ハリウッド俳優としては全く売れず、
つとめ人の世界に逆戻りした。
１９９０年代後半から、産業構造が大きく変化した。
大企業だって、財務がタイトな時代だ。
会社に左右されない人生を歩もう。

さて、３/１２（日）は、国鉄・東京駅から近い、大日本橋でセミナーを実施する。
皆様にお会いできるのが楽しみだ。

ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１
http://cf101.chu.jp/

高卒製造業から不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です！早いもので、今回のコラムで１０話目となりました。

死んだジィちゃんは、徴兵（二十歳）過ぎたら、すぐに月日は経ってしまうと言っていました。その通りですね（笑）。時間の流れるスピードは加速していますが、日々大事にいきたいです！

さて、先日初めて、投資仲間のポールさんと九州大陸に降り立ちました。（九州の大家さんたちの考えをたっぷり吸収してきました・笑）

九州に行く前に、大家列伝に掲載されていた「『防人さん』に会いたい」とブログに書いたところ、加藤ひろゆきさんから電話がかかってきて、防人１号さんを紹介して頂きました。

そして、防人１号さんに現地で所有物件ツアーをしてもらいました。夜の飲み会では、これまた大家列伝に登場した福岡の中卒大家さんと防人３号さんを呼んでくださり、とても楽しい会になりました。（博多のモツ鍋は最高でした！）

ブログやコラムで情報発信していると、全国に投資仲間ができます。ブログ等を読んでいると、初めて会った方でも共通の話題があるので、あっと言う間に仲良くなり、とても盛り上がります。

「知り合い」の「知り合い」は「知り合い」なのです。みんな、吉川英一さん、赤井誠さん、加藤ひろゆきさんなどのファンですし、共通言語も同じです。逆に、この方たちを知らないとモグリ認定です（笑）。

「なんだ身内ネタかよ」と思われるかもしれませんが、私は仲良し自慢をしたいわけではありません。私がいいたいのは、不動産業は情報産業ということです。

安い土地、良い管理会社、腕のいい建築会社、補助金の情報、積極的に融資をする金融機関、かっこいいリフォーム・・・ｅｔｃ。逆に、工期を守らない建築会社、不義理な不動産会社、管理が悪い業者・・・。

「知っている」と「知らない」だけで、とんでもなく差が広がる業界です。情報が命といっても過言ではありません。

震災の被害にも屈しなかった熊本城

そうは言っても、「情報のため」に仲良くなるという人は嫌われるかもしれません。自分は何も提供せずに、情報だけ欲しいような「クレクレ君」は嫌われる傾向にあります。

特定の誰かを言っているのではなく、自分自身そうならないように戒めを込めて書いています。がつがつせず、きょどきょどせず、楽しく話していたら仲良くしていたら、情報が集まった。・・・そのくらいがいいのではないでしょうか。

肩の力を抜いていきましょう。ワタクシはコミュニケーション能力が高いと言われることがありますので、気を付けていることを書いてみます。
（あくまで個人的な意見ですのでマネをする必要はありません )。

「手土産を持っていく」
「いろいろ見せてもらったらガソリン代を払う」
「食事代を支払う」

初対面の方には、上記のような点を心がけています。お金は受け取ってもらえない事もあるかもしれませんが、本気で出す誠意は伝わりますし、ささやかな手土産は喜ばれます。

また、尊敬できる投資家方が出版したり、イベントを開催したりすれば、まっさきに購入し、イベント開催のお手伝いをします。

どうやったら成功されている方の役に立つだろうか？と考え、行動し続ければ「見どころのあるやつだ」「可愛いやつだ」と思ってもらえるかもしれません。

宴会の席で、ふんどし一丁で踊るのもサービス精神の一環です。（もしくは好きでやってます・えっ! ）。誰しもがふんどしで踊る必要もなく、場を凍らせた時の精神的ダメージはとてつもなく大きです。（トラウマか）

つまり、何かしら　「提供しよう」と心掛けてきたと言いたかったのです。小さな気遣いができる人、いろいろ頑張ってくれる人には情報や人が集まると思います。（自分の負担にならない程度にね）

自分が実際に受けた経験からすると、若手大家で投資家仲間であるペンキ屋ぺんちゃんには、建物の一部を無償で塗ってもらいました。第７話にもある６５万戸建ても、格安で塗装をしてもらいました。

最初のシャッター塗装については、「無償でやりますので、いろいろ勉強させてください！」と言ってくれました。

シャッターの赤色はぺんちゃんのハートの色

ポールさんはワタクシが思いつきで買ったボロ物件に自腹をきってリフォームをして、客付までしてくれました。そこまでしていただいたら、わたくしの全力をぶつけるしかなくなります！

まだまだ未熟なワタクシですが、１０年近く不動産投資をした知識は全提供です（笑）。

お金持ちと一緒にいるときは、「お金持ちだから、お金は払わなくていいや」と思うのではなく、「お金持ちさんなのに、僕の相手をしてくれてありがとう！」と気持ちよくお金を払うことが大事だと思っています。

お金でなくても、どうすれば喜んでもらえるか？を考えて行動することが大事です。自分が得意なことや、できることでいいと思います。

飲み会の幹事をするとか、パソコンが得意でアドバイスするとか、ペンキ塗るとか、そういうことでも喜んでもらえます！

このようなことを書くと、相手に媚を売っているとか、下手に出ているなど、勘違いされることもあるかもしれません。誤解されやすい繊細なテーマです。（これまで、感覚的に行ってきたことですし、文章であらわすのは難しいですね）。

それと、注意点ですが、お金持ちだからといって、上から目線の方や、自分のことを利用してやろうと考えてる方とは付き合う必要はありません！　物件も、メンター（師匠）になる方の目利きも大事だということです。

ワタクシはいいご縁に恵まれてここまでやって来ました。これからも奢らずに楽しい人間関係を築いていきたいと思います。

加藤ひろゆきさんもおっしゃっていましたが、中学校、高校時代など部室でダラダラ話している時間はとても楽しかった。大人になった現在、そんな時間を全国の投資仲間と共有できるのがなによりうれしく、楽しいです。

つまり、経済的余裕と、仲間が大事！ということです（サラリーマンの給料だけでは不可能でした）。ワタクシは春に向けてますます、仲間との楽しい時間を欲しています。

というわけで、全国どこかの交流会や、パーティでお会いしたときは、よろしくお願いします。

■ 過熱する不動産市況、買いたくても物件が買えない……

昨年のマイナス金利政策以降、ますます盛り上がりを見せる不動産投資。多くのサラリーマン投資家が不労所得を得るため、賃貸物件を求めているが「なかなか良い物件がでない」という状況が続いている。

また、不動産投資が過熱する一方で金融機関のハードルが上がっており、以前に比べて年収や資産背景などより多くを求められる傾向にある。その結果、仮に良い物件が出たとしても「　融資が受けられず、買えない」というケースも跡を断たない。

そんな中、サラリーマンが都内の好立地に新築の賃貸物件を購入する方法があるという。なぜ、そのようなことが可能なのか？

「その秘密はマイホームと賃貸を併せもつ賃貸併用住宅にあります。投資手法に関していえば、入居付に強く手間いらずの新築アパートは根強い人気がありますが、ご存知のとおり、価格の高騰のため都内で購入するのは厳しい状況です。

一方、賃貸併用住宅は、同じエリアで新築アパートを購入することに比べて、ずっと容易に購入できます。それは、低金利・長期間融資の住宅ローンが使えるから。さらに、住宅ローンの半分以上を入居者が家賃で支払ってくれるのです」。

そう語るのは、リアライズアセットマネジメントの箕作（きさく）大氏。前職ではＩＴ企業の経営をしていたが、１２年ほど前に不動産投資の勉強を開始。２０１１年、都内に自宅として賃貸併用住宅を建てたことを皮切りに、今では賃貸併用住宅を７０棟以上、新築アパートを１００棟以上手掛けた実績を持つ。

「賃貸併用住宅はいわゆる高利回り投資ではないものの、高額な住宅ローンが家計を圧迫することもなく、ゆとりを持った生活ができるのが特徴です。家賃から解放されるため、今までは年１回行っていた海外旅行が、年３回はできるといったイメージです。

新築のマイホームに住みながら、お子様がいる家庭であれば、より多くの教育費をかけられたり、今後も不動産投資を行いたいのであれば、自己資金を貯められる環境ができるということです」。

たとえば、都内で人気のある住宅街にマイホームを持とうと思えば、物件価格にもよるが住宅ローンの返済が月１３万円から高ければ２０万円以上がかかる。

一方、賃貸併用住宅なら、安定的な家賃収入が得られるため、月々の支払いはわずかで済む。都内に住みながら住宅費の支払いを抑えることができれば、たしかに潤いのある生活を送ることができそうだ。

■ コスパに優れたアパート用地を探し出すスキル

同社の特徴に、土地情報を集めるスキルがあることがあげられる。賃貸併用住宅に向いたコストパフォーマンスに優れた土地を選ぶ能力には、特に自信があると箕作氏は語る。

「当社が手掛ける物件は、駅から徒歩１０分前後を中心としています。その中で、お客様のご予算に合わせてマッチングができるのが強みです」。

これまでの経験に基づいて、都内の狙い目のエリア、穴場エリアを提案することが可能。さらに、賃貸部分のプランニングも長期的な視点で見据え、競争力のある物件づくりをしているという。

「実際のところ新築の客付力は高く、築１０年まではさほど苦労はありません。大切なのは、勝負となる築１０年以降に戦える間取り、立地であることです。とはいえ、都内の物件は、いざとなれば売却も難しくありません。

賃貸併用住宅は売りにくいと思われがちですが、もともとあった土地に地主さんが建てた昔の賃貸併用住宅ではなく、賃貸ニーズに合わせた競争力のある物件なら、そこまでの心配はありません」。

ある程度所有してから売却しても良いし、末永く所有して子供世代に残してもいい。このように複数の選択肢がとれることも、需要の強い都内ならではの魅力といえそうだ。

■ フルローンも可。夫婦ペアローンでチャンス拡大！

このようにメリットの多い賃貸併用住宅だが、チャレンジする目安としては年収７００万円以上、自己資金３００万円程度が目安となる。住宅ローンを使うため、フルローン融資もおりやすいそうだ。

もし、年収が７００万円に満たない場合も、諦める必要はない。なぜなら、以下の例のように、夫婦ペアローンが可能だから。奥様が育児休暇を取得中でも、取り組むことができるという。

実例）社宅を出るのを機に、都内２３区に賃貸併用住宅を新築したご夫婦
夫の年収：６００万円
妻の年収：５００万円

たとえば、これが夫の年収が６００万円、妻の年収が４００万円だとしても問題はない。このスキームを使えば、手が届かないと諦めていたエリアでも、収益物件とマイホームを手に入れることが可能となる。

「賃貸併用住宅の最大の魅力はやはり、低金利・長期間の住宅ローンを使えることです。アパートローンに比べて借りやすいだけでなく、住宅ローンなら当初は変動で、金利上昇局面で固定に切りかえるということもできます。

最速で億万長者を目指すようなスピード感はありませんが、堅実に賃貸経営を行いたいタイプの方、長期的な視点を持って資産づくりをしたい方にオススメです。興味のある方は、ぜひセミナーでご相談ください」。

直近のセミナーの開催予定は、３月２５日（土）。賃貸併用住宅、都内のマイホームといったキーワードにピンと来た方は、セミナーに参加して、質問をぶつけてみてはいかがだろうか？

※セミナーの詳細・申込み
⇒https://www.kenbiya.com/seminar/t=I/19980big/

※今ならノウハウを詳しく解説した書籍をプレゼント中
　プレゼントの詳細・申し込みはこちら
⇒ https://heiyou.jp/book/

※賃貸併用住宅に関するさらに詳しい情報
⇒ https://heiyou.jp/

取材元：株式会社リアライズアセットマネジメント
住所：東京都新宿区西新宿3-2-7 KDX新宿ビル11F
お問い合わせ：03-3340-0411
URL：https://heiyou.jp/
掲載期間：2017/3/17～2017/4/16【 PR 】

こんにちは。赤井誠です。もう今年も３月ですね。
繁忙期も最終局面をむかえてきました。私も今年は退去が多くて、かなり大変です。さらにこれから３室の退去もあり、今月いっぱいはゆっくりできそうにありません。

しかしながら、どんなに忙しくても不動産の知識を得るための努力を惜しむことはありません。

私もＤＩＹなどで労働力投入も随分してきましたが、やっぱり一番重要なのは不動産に対する様々な知見を広げることであることは言うまでもありません。

先日、そのために北の大地である札幌に冬季雪ごもりの合宿として、第二回サバイバル不動産セミナーキャンプが行われました。もともと、健美家仲間の山岡さんと極東船長さんと私で昨年企画してスタートした合宿でした。

あまりに昨年の成果が大きく、今年も是非やろうという話になり、今年は昨年の７名から１２名に増員して２／２２－２４で実施しました。もちろん隊長は山岡さんにお願いしました。

本日は、このサバイバル不動産セミナーキャンプを通じて、学んだこと・感じたことを書いてみたいと思います。

■ 成功者は労を惜しまない！！　とにかく良く働く！！

現地に入ってから、まずは荷物の運搬とタープの設営場所のための雪かきから始まります。荷物は駐車場からそりを使ってみんなで運びます。あっという間にすべて運び込まれました。

人数も増加したことから、大型のタープを二つ連結しました。そのために平らな場所が必要です。なかなか、これだけのタープを冬に広げてキャンプをする猛者はいません。

みんなで必死に雪かきをしなくてはなりません。でも、誰もがどんどん黙々と雪かきをして陣地を広げていきます。みんな少しでもサボろうなんて考える人は全然いません。自分で自分の仕事を見つけてどんどん働きます。

さらに、不動産投資家は陣地を拡大するに労を惜しむことはありません。喜んで拡大していきます（笑）。あっという間にスペースができて、タープが設営されました。

■ いかに人に楽しんでもらえるかを考えている！！

今年はこのキャンプのランチに札幌の有名店からの職人を派遣してもらい、寿司のケータリングが行われました。

もちろんお金もかかりましたが、それよりこういう企画により得た楽しみの方が数段高かったです。初めての経験に参加者は盛り上がり、さらに交流が深まったことは間違いありません。

不動産業は多くの方の協力によって成り立っています。自分だけでなく、いかに自分の周りの人にも喜んでもらえるかはとても重要なことですね。

こういうサービス精神がある人が成功の秘訣なんだと思います。テントで食べたお寿司は最高においしかったです。

私もこっそりサプライズ計画を立てていましたが、残念ながら実現できませんでした。来年こそは是非何かやりたいと思います。

■ 成功している人は不動産以外にも様々な経験値が高い！！

設営が終われば、あとは飲んで食べて語るだけ。日本全国から集まった人なので初対面の人も何人もいますが、一つの狭い空間でお酒を飲んで語り合えば、どんどん親しくなります。

（これで足りなくて、翌日買い出しに行くことに。。。）

そうなると、でてきますね。皆さんの様々な経験談が。皆さん、単に平穏無事に普通の人生を歩んできたわけではありません。自分が経験したことのない様々な経験をされています。

とにかく、いろいろなことにチャレンジしています。だから、今があるんですね。

関係ない人から見るとくだらない話をしているようにしか見えないかもしれませんが、本気で聞いていると、とにかくあらゆることに対する探究心が強いんです。

そういう経験談を聞くだけでも、次の自分の目標や目指すステージが広がってきます。

翌日の昼間は温泉につかりながらも話は続き、また、翌朝も朝から話は尽きません。

今年も、大盛況で極寒サバイバル不動産セミナーキャンプが終了しました。

ひとつ残念だったのは、昨年一人いた女性が今年は０になってしまったことです。（その女性からはキャンプ中に本当はいきたかったんだけど、どうしても用事があって残念ですと連絡を受けたので、そのことは信じたいと思います・笑）

来年もまた、Ｆａｃｅｂｏｏｋなどで参加者を募りますので、我こそはという方は、男女問わず、参加してみてください。

下手なコンサルに相談すれば１時間で２－３万取られますが、ここは４８時間、宿泊費・食費（高級寿司含む）・懇親会費・相談料すべて含めて、２万６千円です。

そして、楽しく勉強できますよ。それでは。

ネットを徘徊して間取り図を集めること十数年。

すでに１万枚にのぼるであろう
間取り図コレクションの中から、
厳選した間取り図を取り上げながら、少しだけ解説を加えつつ、
（掲載が健美家さんだけに）
少しだけ大家さんの立場も考えつつ、
妄想を膨らませて一緒に楽しめる連載に出来ればと思います。

さて、今回の間取り図のテーマは

「土地に依る」ということです。

特に東京等では土地代がとても高くて変形地や狭小地など比較的安い土地にユニークでコンパクトな住宅が建つことも少なくありません。

今回はそんな狭小地、変形地の中でも特別な土地に建つ一軒家をご紹介させていただければと思います。

私は間取り図好きでもありますが、狭小住宅好き、変形地住宅好きでもありまして、この物件はその中でもなかなかなインパクトの物件です。

メディアでも取り扱われていたりお好きな方も多いようです。
ご存知かもしれませんが、是非ご覧ください。

この土地で２ＬＤＫを実現！

細いです。そして長いです。
ほっそーい！って叫びたくなる程の細長さ。

建物としてのスペックは２ＬＤＫでトイレ２つお風呂１つ。
ＬＤＫは１３.１畳、洋室５.３畳、洋室８.５畳となっております。

ただし、個室として独立しているのは洋室５.３畳だけで、洋室８.５畳の方はＬＤＫにある階段を下りたところを洋室と呼んでいるわけで、お風呂に入ろうとしたり、駐車場に出ようと勝手口に向かう際にもここを通らなければならないので…。

その幅から考えても…少し幅が広い廊下、と認識されても文句は言えないかと…。

多分、建物の内寸は幅１８０ｃｍ位じゃないでしょうかね。
階段が有る部分だと階段幅の方が廊下より広い！？
というか、少し身体が大きい人は斜めにならないと階段横を通れない！

ＬＤＫのキッチンは一般的なサイズ。
ダイニングは恐らく対面式のテーブルで食べるなら２人が限界かな。
（折り畳み式のダイニングテーブルで行き来を塞ぐなら４人でなんとか… ）
リビングで寛ぐ為には壁にテレビを吊るして、ソファを置くよりも床にクッションを置いて、それでも３人は寛げないでしょうね…。
いや、ぎり３人いけるかなぁ…。

玄関とトイレは広い位！
お風呂はきっとユニットで普通サイズでしょうね。
すごいなー。

この物件、聞いた所によると旗竿地だった土地の、旗の方にも道路が１本通って、旗の方と竿の方を別の土地として売ったようなのです。
そして、竿の土地にこの物件が建ったと…。数奇な運命ですね…！

最後まで駄洒落で失礼しました！
〔イラスト：牛木匡憲（うしきまさのり）〕

…さて、こんな感じで1年にわたって間取り図を読込んでみたり楽しんでみました。
御付き合いいただきありがとうございました。
いかがだったでしょうか？

今はもう、不動産を探すとなると間取り図だけでなく、写真や動画までいろいろなメディアで情報を取得する方法が出てきていて、間取り図だけで判断する機会も減っています。

それに、急速に住宅に対する考え方、自由度も上がっていると思います。ユニークな住宅もたくさん出て来ています。

今後は益々、リアルな不動産情報で楽しめるようになると思いますので、間取り図だけでなく、不動産情報を全て楽しいもの、楽しめるものとして楽しんで行けたらと思っています。

私も不動産好きな人達と楽しめるサイトとして１年程前から「物件ファン」というサイトを立上げておりますので、そちらでも引続きお楽しみいただければ幸いです。

それでは短い間ではありますが、ありがとうございました！

森岡友樹

皆様、はじめまして。今月より、健美家さんでコラムを書かせていただくことになりました「湘南再生大家」こと、天野真吾です。中古物件の再生をメインとした不動産投資をしています。

まずは、簡単な自己紹介をさせて下さい。私は外資系グローバルＩＴ企業の営業部で働いていた２００８年に不動産投資を始めました。現在の所有物件は１２棟２００室で、エリアは地方と首都圏のハイブリッド。

家賃年収は約２億円で、これまでの投資総額は約２０億円です。湘南エリアに在住、創業の地が湘南、そして不動産再生事業を中心に活動をしているところから「湘南再生大家」というハンドルネームを使っています。

私の詳しい経歴は、昨年登場させていただいた大家列伝を参照下さい。

大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

このコラムでは、私の不動産事業の特徴である「不動産再生事業」を中心に書いていきたいと思います。学びの部分は、多くの先輩に譲るとしまして、私のコラムでは悪戦苦闘した面白い内容を伝えていきたいと思います。

■ 体も気も小さかった子供が、１２０カ国をめぐる旅行好きに

第一回目ということで、自己紹介をさせて下さい。私は、静岡県静岡市の生まれです。厳格なサラリーマン・エンジニアの父親と、元銀行員で子育て中も現在も仕事を続けている明るい母親、そして年子の４人兄弟（　男･女･男･女の順番で自分は長男）という家庭で育ちました。

<小学生：入学式>

現在、私は幸運にも大きく不動産投資、不動産再生事業を進めることができていますが、生まれた時は未熟児であり、本当に小さく誕生しました。

幼少時代は神経質な子供でした。知らない大人に声を掛けられると母親の背後に隠れてしまい、靴に小石が入るとずっと気になっているような、体も小さければ、気も小さい子供だったようです。

<小学生：運動会>

中学時代、高校時代は静岡県静岡市でのびのびと過ごしました。好きなことばかりして、あまり勉強はしませんでした。大学は東京へ出たかったため、大学受験の勉強だけを頑張ったタイプです。

<中学生：合宿・自然の家>

<中学生：修学旅行>

高校での不勉強がたたり、一度目の受験は失敗。浪人時代は１日約１２時間、受験勉強をして、なんとか一浪で大学へ進学、上京しました。ここで、一人独立して、生活していきたいと考えていた夢は叶いました。

<高校生：修学旅行>

大学時代は、勉学 + バイトでテニスコーチをしながら、大学生活を謳歌しました。この大学時代に昔からの好きだった｢旅｣に目覚めます。世界中をバックパックでまわる生活をはじめました。

<大学生：テニス合宿(同期メンバー)>

長期の休みごとに、海外へ片道キップ、細かな予定も決めないで数カ月間、旅に出る生活をしていました。お金がなくなりそうになったら、現地で資金調達の術を考えて動きました。

物々交換もしますし、無料で宿泊させてもらう家を探したりもします。宿泊の世話になる代わりに、子供の面倒を見たり、家の力仕事を手伝ったり、日本語、英語を教えたり、何でもやりました。

この頃、どこでも何をしても生きていける自信がついてきた気がします。気付けば、世界１２０カ国以上、自分の足で渡り歩いて来ました。

大学時代は経済学を専攻して、会社や企業を研究しました。世界各国・有名企業の本社オフィスを巡る旅もしました。アメリカの自動車会社、ドイツの自動車会社、日本の自動車会社を比較して、違いを研究することも好きでした。

アメリカ・ＧＭ本社（デトロイト）、フォード本社（ミシガン州ディアボーン：デトロイト近郊都市）、ドイツ・ＢＭＷ本社（ミュンヘン）、ドイツ・メルセデスベンツ本社（シュトゥットガルト）、イタリア・フェラーリ本社（マラネッロ）、イタリア・ランボルギーニ本社（サンターガタ・ボロニェーゼ）、等々を見に行きました。

毎回、旅ではワクワクしていました。写真は、アフリカ旅行時とインド旅行時のものです。

■ 激務のサラリーマン生活を経て、不動産再生事業家に

ここから不動産再生事業の話となります。私はサラリーマン時代、コンピュータシステムを企業へ導入して、経営改善を手伝うという活動をしていました。コンピュータシステム導入により、企業が劇的にいい方向へ動くこともありました。

サラリーマン生活をしながらも、近い将来に事業家としてデビューしたいと考えていました。事業内容は、「自分自身に身近な人の問題を解決していく事業」をしたいと考えていました。

大企業の問題は、大企業でないと問題解決は難しい（人・物・金（資本力）の大きさが、大企業の問題解決には必要なケースが多い）こともあり、私個人のバリューを発揮するには、より生活に身近な事業にすべきだと考えたのです。

仕事で企業へコンピュータシステムの提案・導入と保守サポートをしていましたので、インフラ事業がいいように思いました。インフラ事業はどこででも必要不可欠であり、非常に面白いと感じていたのも理由です。

個人にフォーカスしたとき、インフラは住環境に結びつきます。身近な人の住環境の改善、問題解決をして喜ばれたら最高ではないか。土地・建物の再生をすることにより、個人の住環境改善に大きくアプローチできるのでは？と気付き｢不動産再生事業｣をしたいと考えるようになりました。

そして私は、空室が多かったり、適切な修繕をされていないなど、ワケあり不動産を購入し、再生して賃貸に出すという今の仕事を選びました。

その過程では、自分自身の強み、弱みの整理、できることとできないことの整理、人から求められていることか、そうでないかというニーズの把握、このあたりが事業を進める上でのポイントとなりました。

また、サラリーマン生活の途中で不動産事業をはじめ、数年でサラリーマンを辞めた背景には、外資系グローバルＩＴ企業の営業部時代の激務と、｢結婚｣が切掛けとなったことも付け加えておきます。

私にも皆さんと同様にサラリーマン生活でもがき苦しんだ話、｢結婚｣して思わぬ苦境に陥った経験があります。このあたりは、別の機会で紹介できればと思います。

私はサラリーマン時代、企業の再生にもかかわっていましたが、｢不動産再生事業｣をスタートしてみると、そこには破たん寸前の会社を立て直すのと同じ面白さがある、と実感しました。

体も気も小さかった私は、１２０カ国を回り、厳しいサラリーマン時代を経て、今では家賃年収は約２億円の不動産再生事業家として、日々を楽しく生きています。気付けば、投資総額は約２０億円になりました。

コラムでは私の経験や考えを正直にお伝えするつもりですが、それは一つの考え方であり、その内容が絶対とは限らないという事をご理解下さい。それでも、少しでも投資家の皆さんの参考になればと思います。

このコラムを通じて、投資家の皆さんに、不動産再生事業の厳しさ、そしてその中にある楽しさについて知ってもらえたら、と思っています。よろしくお願いします。

■ ビルを買いました

３月１日午前１０時半に銀行で中古４階建てのビルを決済した後、その足で２００メートル先にあるそのビルに向かいました。昼の商店街と夜の歓楽街がちょうど交わる交差点の角地。昼も夜も需要が見込める立地です。

全空で雨漏りがあり、残置物も山積みの状態で数年経過していたため、再生するには時間とガッツが必要です。とはいえ、僕にはビルの再生後がイメージできていますし、その日を考えるとドキドキします。この感情を共有できるテナントさんに入居してもらうつもりです。

その後、ビルの中からランチタイム前後の周辺の人の流れを１時間ほど確認して、午後からは越後湯沢のリゾートマンションへ向かいました。新幹線で３０分の距離ですが、指定席が混んでいそうだったのでグリーン席の切符を購入。席に着いてすぐに寝てしまいました。

契約は何回してもいつも初めてのように緊張します。エネルギーを消耗していることを実感します。湯沢に到着後、持ってくるはずだった１３冊の本を自宅に忘れてしまったことに気付きましたが、ゆっくりと休めということかもしれないと気持ちを切り替えました。

湯沢で２泊した後は、１週間ほどビルの入居希望者の方や内装業者さんと打ち合わせをして、マレーシアに向かいます。日本にいる時間が限られていることで、人と会うことにせよ、仕事にせよ、今までよりも濃い時間を過ごすようになりました。

日本にいる間は少しやることが増えますが、マレーシアでは何もしないのでちょうど良いかもしれません。マレーシアではエネルギーの充電、オーバーホール、インプット、日本ではアウトプットして結果を出す。こんなイメージです。

■ 利回り１９％のビルを手放した理由

先月、僕のビルの中でも利回り＆家賃でトップ３に入るビルを１棟手放しました。「もったいない」「こっちに売って！」等々、周囲から言われましたし、自分でも「本当にこのビルを売って良いのか」と何度も迷いました。

手放した今も後悔がないと言えば嘘になります。それでも、それを遥かに上回る大きな満足感がありますし、次の人生へ進むのに必要なステップだったと心から思っています。なぜ、このビルを手放したのかを少しお話します。

昨年の４月に、コラムでも紹介した牢屋ビルを購入しました。その牢屋ビルは、「半径３００メートル以内」と決めていた僕の商圏エリアを大きく外れた隣町にあるビルでした。

かなり安く買えたとはいえ、自分のエリアを広げることへの葛藤と、そこから半径３００メートルを自分のエリアにするために、２～３年間は不動産漬けの生活を再びしなければいけないという覚悟を求められる大きな決断でした。

６月の決算までは決算に集中して、暑い７、８月を遊んでオーバーホールした後に、９月から牢屋ビルの再生をしようと考えていたところ、６月中旬に一本の電話がありました。そして、色々と考えて僕は牢屋ビルを売ることにしたのです。

今、振り返ると恐ろしいことです。もし、去年６月にあの電話がかかってこなかったら、僕は今頃、隣町でのビジネスに全精力を傾けていたでしょう。

それはそれで面白い人生だったかもしれません。家賃収入がさらに増え、新しいビルも買い増していたでしょう。でも、海外に住むことにはなっていなかったと思います。住みたいなと思いながら、仕事が忙しいから無理だということになっていたと思います。

あの１本の電話が僕にブレーキをかけてくれたおかげで、僕は自分を見つめ直し、まったく別の人生を歩むことになったのです。

９月に牢屋ビルを売却した後に、僕は買主様のおかげで人生を軌道修正できたことのお礼を述べました。そして、買主様が本当は僕のエリアでビルを所有したいことを聞いていたので、こう述べました。

「もしご興味があれば今回のお礼に、近い将来、僕のビルをお譲りします」。

僕の近い将来は１～２年後でしたが、買主様の近い将来は１～２カ月後でした。

「では、１１月にぜひ売ってください」。

決済を終えたばかりの銀行の出口での会話です。僕は内心それは早いなあと思いながら、それでも買主様に喜んでもらえるならと、１１月で承諾しました。それが今回売却した利回り１９％のビルです。

お礼であるならば、僕の心からのお礼をするべきです。僕は、基本的には一生所有するつもりでビルを買っているため、どのビルも優秀です。それでも、その中でも可能な限り良いものをお譲りしようと思いました。

僕が１番最初に購入したビルは、父親からの想いが詰まっているビルですから絶対に売れません。（僕は所有物件に思いっきり感情を込めます）。２番目に大切な油田ビルは、やはり大きなターニングポイントになったビルですから売りたくありません。そして３番目のビルが今回の１９％ビルでした。

テナント数が７室もある比較的大きな物件で、間違いなく喜んでもらえると思いました。損得だけで考えればこんなことはしないでしょうし、プロの投資家失格かもしれません。

それでも、あのまま隣町でビジネスを始めていたかもしれない僕と、マレーシアでリラックスしている僕を比べると、答えは１つです。ですから「損得ではなく、僕ができる範囲で最大のお礼を買主様にしよう」という気持ちでした。

買主様には、「このエリアは全く売り物がないからありがたい」と言ってもらいました。他の人から「自分が１,０００万円高く買う」と言われたりもしたほど相場より安くお譲りしたつもりです。

それでも、銀行の借入返済後に１,５００万円以上の現金が残りました。当時の僕がいかに安く買えたかということです。僕が買った当時、「なぜこれを買ったの？」と不思議がっていた周囲の人たちが今回の結果を知ったら驚くと思います。

■ 人に利益を提供すると、それ以上のものが返ってくる

そして、この売却の後、冒頭のビルを買えたのですから、「ご縁のある方と全力でおつきあいし、こちらから先に利益を提供すると、思ってもみなかった形でそれ以上の利益が自分に返ってくる」ということを実感します。

自分で言うのも変な話ですが、僕が自分の利益を先に確定してから色々と話を進めようと思っても、こういう流れにはならなかったと思います。利回り１９％ビルを手放すことを決めたら、しばらくしてから最高の立地のビルを買えることになりました。ここ数年、そんなことをよく実感します。

レッド吉田さんのコラムにあったＤｒ.コパさんのお話ではないですが、僕は中古のビルを買い始めてから、その土地や建物の持つエネルギーをとても感じるようになりました。（余談ですが、あの後、コパさんの本を７冊も買ってしまいました）。

今回のビルは利回りはあまり期待できませんが、僕の運気をさらに上昇させてくれると思ったので購入を決めました。このビルもきっとこれから、僕に色々なものを与え、新しい何かを教えてくれるのだと思います。

さくら事務所で購入した米ワシントン州のコンドミニアムを、1年足らずで売却、40％の売却益を得ました。なぜこんなことができたのか、かんたんに経緯をご説明します。

まず米国はリーマン・ショック以降の経済復調と不動産市場の回復をはたしたあと、とりわけこの数年間は不動産価格上昇にも天井感が出ていました。しかし米国と一口に言っても広く、不動産市場の温度も実際にはバラバラです。

過熱感が出ていたのはマイアミやニューヨーク、サンフランシスコなどの第一群。第二群のワシントン州シアトル、コロラド州デンバー、オレゴン州ポートランドなども価格は上昇していたものの、まだ天井とはいえず、第一群の価格頭打ち感から第二群へとマネーの波がシフトしそうなタイミングでした。

この第二群の中からシアトルを選択したのは、今後も当面はほぼ確実に上昇するであろうとの読みからです。

まず、他州に比して所得が頭一つ以上高い。マイクロソフトやアマゾン本社をはじめ、そこからスピンアウトした人材獲得を狙うIT軽企業が続々と進出、所得の高いIT系人材を結果としてシアトル周辺に囲い込む形ができています。

他にITといえばサンフランシスコが有名ですが、あちらの不動産価格はすでにシアトルよりずば抜けて高く、年収2,000万円でもまともな住宅が買えない状況です。

そのため、IT系企業で働くならサンフランシスコより、不動産も割安感があり物価も相対的に安い、しかも緑もあって暮らしやすいシアトルだよねということで、シアトルへ人材流出の流れがあったのです。

加えてシアトルは住宅の圧倒的な供給不足。まともな物件が売りに出ると2ケタのオファーが殺到することも珍しくありません。

まずは立地を選別していく中で、マイクロソフト本社に隣接するコンドミニアムを選択しました。不動産は一にも二にも立地です。マイクロソフトに何か問題が発生したら、という万一のリスクはありますが、そうでない限り立地的には安泰でしょう。

購入後はすぐに賃貸に出すことを想定、入居者はマイクロソフトで働くインド人IT技術者を想定していたのですが、結果としてシアトルに進出している某大手日系企業の社宅として借り上げられることになりました。

もう一つのポイントは、この物件は「売れ残り」だったことです。なぜなら「管理状態がダメダメ」だったからです。

日本でもよくあることですが、所有者たちがマンション管理に無関心だったため、管理会社の好き放題にやられ、適当に工事するわ修繕積立金は不足するわで、住宅ローンが使えない状態だったのです。これでは売れ残るはずです。

しかし、中身精査しようと膨大な資料を読み込むと、既に所有者たちは立ち上がり、管理会社を変更、新たな修繕計画を策定中だったのです。その具体的な中身や議事録における温度感などから、これはおそらく復活できる可能性が高いだろうと考えました。

さくら事務所では、マンション管理組合向けのコンサルティング事業を行っていますが、その経験・実績から来る読みです。「何を買うか」も大事ですが「どんな条件で買うか」も大事ですからね。

一年余り保有するうち、シアトル近郊の不動産価格は7-8％上昇、さらに、管理状態の回復で住宅ローンが使えるようになることで割安に放置される理由がなくなりました。

おそらくこのまま保有していてもまだしばらくは価格上昇を続けて行く見通しですし、10パーセント近い収益、そして何より物件価格の80パーセントを4年に渡って減価償却できるといったメリットは大きかったのですが、なぜ売ることにしたのか。

そもそもこの物件を買った理由には、海外不動産を集めた小口ファンドを検討するためのテスト的な意味があったのですが、この事業はいったん行わないこととなり、同時にさくら事務所のいくつかの国内事業をさらに膨らませるため、経営資源を集中させる必要があったためなど要因は複合的です。

あとは、タイミングとして急激な円高も収まり円安方向に流れつつあること、トランプ政権で一時的な景気不透明感があること、経済が良ければそれはそれで、中期的に利上げが複数回あるだろうこと、などの読みがあげられます。

まあ、そんなことでこの取引は大成功だったわけですが、事を進めるにあたっては、およそ一年のリサーチ期間を設けました。自信が持てるまで徹底的に調べ尽くし、その上で投資のルールを確立する必要があるためです。

そしてなんと言っても海外投資の場合、現地に信頼のおける、かつ有能なエージェントの存在が不可欠です。この点、私達にはMariko Mitsuiさんがついてくれたので、大変助かりました。

不動産売買は洗練された交渉力や調整力はじめ高度なスキルが必要です。このスキルいかんで取引の結果は雲泥の差となります。海外への投資を検討されている方は、この点をしっかりと考慮することをおすすめします。

「ツーバイフォー工法はいいの？」「在来工法とどう違うの？」とよく投資家さんや住宅を買う方に聞かれます。3角形の力、板の力について、前回お話しました。その続きとして、今回はツーバイフォーの壁について、お話をしたいと思います。

日本にツーバイフォー工法（枠組み壁工法）をアメリカから導入し、40年以上ツーバイフォーを作り続けているMホームは、施工現場に、下のようなキャッチコピーを掲げています。

「 40年以上、地震の揺れによる全・半壊ゼロ」は、どうやら本当のようです。ミカオは震災のたびに発表される被害写真を、じっくりと見てきました。建築を専攻してから今までの大震災で、ツーバイフォーの倒壊した写真を見た記憶がありません。

ツーバイフォーによる施工件数は在来工法よりずっと少ないので、単に最大震度のエリアになかった可能性もあり、全壊、半壊ゼロが統計上有意かどうかは分かりません。

■ 自宅のツーバイフォーをいじってみる

最近、自宅用に買ったニコイチ（ 2戸で1棟）のテラスハウス（長屋）は、Mホーム施工の築34年のツーバイフォーでした。以前コラムで書きましたので、外観、内観の写真は、そちらをご覧ください。

ツーバイフォー工法のやっかいな点は、リフォームがしにくいことです。在来工法では壁を壊して開口を作り、他の壁を補強するなど朝飯前です。しかし、ツーバイフォーは一体構造（モノコック構造）なので、躯体をいじるのは基本的には無理です。

配管、配線を横に動かすのも、ツーバイフォーでは天井裏、壁の内側、床下に余裕がないので、難しいことが多いです。普請道楽、リフォーム道楽のミカオは、何でもできる在来工法の方が好きです。みなさんには、ツーバイフォーの躯体はいじらないことをお勧めします。

下の写真は外壁を給気口用にくり抜いた孔（スリーブ）です。内側から外側を見たもので、内壁は12.5mmの石膏ボード（プラスターボード）、外側は9mmの合板、間には断熱用のグラスウール（ガラス繊維をウール状にした燃えない綿）が詰まっています。

そのスリーブを外壁側から見た写真が下です。9ｍｍの合板の外は、厚さ約20mmのモルタルとなっています。Mホーム設計部にいる卒業生に聞いたら、今でも外壁に張る合板は9mmだそうです。

下は、居間と廊下との間の壁に張られた石膏ボードをはがしたところです。2×4インチ（ 38ｍｍ×89ｍｍ　実際の2インチ、4インチより小さめ）の枠材が、455mm（ 3尺＝910mmの半分）ピッチで入れられていました。

今のツーバイフォーでは、壁には2×6インチ材を使うことが多いようです。ツーバイシックスを壁に使うので、ツーバイフォー工法という名称がいやで、モノコック工法（合板と一体になった工法）などと呼ぶ業者さんもいます。

この壁は両側とも石膏ボードで、ツーバイフォーには珍しく、筋交いも入れられていました。

この壁の上に2階の重い書斎が載るので、補強することにしました。下は古い2×4インチの枠材に新しい枠材を2重になるように打ち付けて、さらにコンパネ（コンクリートパネル　コンクリート型枠用合板）という厚さ12mmの合板を張っているところです。

構造用合板を張らずにコンパネを張るのは、コンパネの表面が平らで、そのままクロスを貼れるからです。構造用合板では表面に木の目の凸凹があって、クロスに凹凸が出てしまいます。

下が壁のアップで、約10cmピッチに釘を打ち付けています。このように釘を多く打ち付けることで、地震時に筋交いのような効果を持たせることができます。外れにくいという点では、筋交い以上だと思います。

下は戸境壁の一部を壊したところです。12.5mmの石膏ボードが2重になっていて、奥にはグラスウールが入れられていました。戸境にグラスウールを入れるのは、断熱よりも遮音の効果を狙ったものです。

太鼓のように中の空気が振動して、音が伝わりやすくなるのを防ぐ役目を担います。しっかりとした設計・施工であることが分かりました。

せっかく石膏ボードが2重に張られているので、ここは石膏ボードをはがさずに、2重の石膏ボードの上からコンパネを長い釘で枠材に打ち付けて補強することにしました。その際、コンパネと石膏ボードの間に遮音シートをはさみました。

下が遮音シートです。2mmほどのグネグネした樹脂のシートです。壁の向こうがお隣さんですので、構造補強のついでに遮音の補強もしておきました。

石膏ボードをはがしてすべてコンパネにしたのが、下の写真です。壁がガチンガチンに固くなりました。石膏ボードは石膏の両側に紙を貼った板で、たたくと簡単に壊れるほどもろいものです。

燃えない、安いという利点はありますが、壁の固さを保つ力はほとんどありません。

この部屋は居間なので、壁に絵や鏡を掛けるなどする際にも、合板はネジが効きます。石膏ボードでボードアンカー（石膏ボードにネジを効かせる金具）を使っても、大きくて重いものは掛けられません。

地震に強く、さらに燃えにくい壁にしたい場合は、このコンパネの上に石膏ボードを張るといいと思います。

このような合板の釘打ちによって耐震性を上げるリフォームは、在来工法（軸組工法）でも可能です。コンパネを横にして柱から柱に渡して、10cmピッチで釘打ちすれば、簡単に壁を固く頑丈にすることができます。

今日のまとめとして

合板の釘打ちは、耐震性アップの真打ち！
ともうひとつ
ツーバイフォーはリフォームしにくいのが難点！

となります。皆様の建築と不動産の勉強の一助になれば幸いです。

知り合いゼロからスタートしたマレーシア生活も、すでに４年目に入りました。

５年前は平凡なサラリーマンだった私が、セミリタイアして海外移住という現在の生活へシフトできたのは、相続などで莫大なお金が舞い込んで来たからではありませんし、お金を貯める事に必死になったからでもありません。

ひとつ強い気持ちで意識していたことがあります。それは、「時間の自由を得るためにはどうするべきなのか？」ということでした。そのために、「自動的にお金を得る仕組み」を構築することに励みました。

■ 不動産投資で稼ぐ２つの手法

不動産投資で稼ぐ手法には、売買の差益で稼ぐ「キャピタルゲイン」と、家賃や駐車場など賃貸収入で稼ぐ「インカムゲイン」の２つが主流です。

不動産投資がお金を得る手段のなかでも優れているポイントは、「継続して収入を得る仕組み」を作りやすいことだと言えます。

アパート経営で大家として家賃を得るためには、特別なビジネスセンスは必要ありません。さらに、会社勤めをしながらでも運営できるというのは、大きなメリットだと思います。

ですので、サラリーマン時代からスタートした私のアパート経営は、毎月の家賃収入を得るインカムゲインを軸としています。

ちなみに、不動産投資のバイブル的存在といえるロバートキヨサキ氏の「金持ち父さん・貧乏父さん」シリーズの著書では、インカムゲインがいかに重要であるかについて、繰り返し何度も書かれています。

経済的自由というと、お金も時間もたっぷりあるイメージですが、私が実践しているのは「お金の自由はほどほどで、時間的自由はたっぷり」な状態といえます。

現金は最小限でありながらも安定した暮らしが出来ている上に、生活のほとんどの時間は自由です。今の自由な生活は、多額のお金があるからではなく、「継続して収入を得る仕組み」を作ったからなのです。

私が最初に購入したアパート３棟が満室になったときのキャシュフローは月に６０万円以上。この３棟が私が必死に働いていたサラリーマン時代よりも稼いでくれているのですから感謝が尽きません！

たくさんお金をもっていたとしても、使って減っていく一方ではお金の心配から開放されることは難しいでしょう。安心をもたらしてくれるのは「毎月の安定した収入」なのではないでしょうか。

（一方で、スケールの大きな先輩大家さんたちは、「規模を拡大するには、売却で得られるキャピタルゲインが重要」と言われます。自分も次のテーマとして、売却によって利益を確定させて、効率の良い「継続して収入を得る仕組み」へ再投資することにもエネルギーを注ぐことも考えています）。

■ 大切なのは、お金ですか？時間ですか？

「お金」と「時間」、どちらが大切ですか？と問われれば、私は「絶対に時間です」と即答します。もちろん、現代の生活にお金は必要ですので、お金０％で時間１００％は現実的ではありませんが、そのバランス感覚は人それぞれでしょう。

ときどき、お金を稼ぐことに夢中になりすぎてしまい（もしくは、サラリーマンで会社に時間をとられてしまっている）、お金１００％で時間０％という方がいるようです。

健康のためなら死んでもいい！というブラックジョークがありますが、「人生＝時間」だとすると、必要以上のお金を得るために人生の時間を使うのは、ブラックジョークの実践者といえるでしょう。

生活のためだから仕方がない、と思う人もいるかもしれません。しかし、よく考えてみると、たくさんのお金が必要だと思っている事も、実は時間にゆとりがあれば少額で解決できることだったりもします。

以前のコラムでも書きましたが、都会のマイホーム、クルマの所有、外食、繁忙期の旅行などは、工夫しだいで大幅にコストを抑えれます。

逆に言えるのは、「時間がないからお金が必要になっている！」ということです。

私が自分の過去を振り返って思うことなのですが、懸命に働いても豊かになれないと感じているパターンがあります。

①時間を使って稼ぐ→②お金を得るが時間がない→③得たお金で時間を買う

けっして①②③を繰り返す時間浪費のループに陥ってしまってはいけません！しあわせに直結しない見栄や欲望を満たすために、働きづめで今しかない人生の時間を浪費してしまうのは残念に思います。

■ インカムゲインの神ステージはJapan

マレーシアで暮らしていて日本に戻ると、海外では高価なメイドインジャパンが日本国内では激安プライスなことに気づきます。

高機能な家電、完璧に整備された中古自動車、全てがハイスペック、ハイパフォーマンスなのに超低価格！なのです。コストパフォーマンスで考えると世界ナンバーワン！ではないでしょうか。

不動産投資も同様、メンテナンスも管理もバッチリなのに利回り２０％超えの売りアパートがあったり、地球規模で見渡すと、日本の不動産のお買い得感はハンパないのです(^^)。

私が知る限り、不動産にまつわる日本の常識は世界の非常識といえます。

・修繕無しで住める戸建てが超格安で売られている
・実践的な不動産投資書籍や情報が豊富である
・イールドギャップ１０％超えの物件が日常的に売買されている
・サラリーマンが億超えの融資が承認される
・外国人が購入したくても融資のハードルが高い
・契約書などの書類が日本語である

これらを見て、そんなの当たり前じゃん！と思われるかもしれませんが、外国人投資家から見ると、日本の不動産投資の仕組みは、立ち入り困難なアンビリーバボー！のルールだらけといえるのです。

日本人が日本でアパート経営でインカムゲインを得ることは、海外で実践する場合と比較すると特別にカンタンだということです！

もしも私が英語が堪能でペラペラだったとしても、海外での不動産投資で現在の「アパート経営でインカムゲインで収入を得る仕組み」でセミリタイアするのは困難です。

やるとしたら、かなりハードに売買を繰り返すようなキャピタル狙いに比重をシフトしないと実現できないと思います。そうすると結局、不動産販売業者のような状態になってしまい、自由な時間は激減してしまうでしょう。

日本人が「継続して収入を得る仕組み」を作るために、日本国内は最高に恵まれた神ステージなのです！

時間の自由を得るために何をするべきか？を自分なりに考えながら学びチャレンジしてきたことや、年齢、スキル、社会人としての経験や性格などを自己分析した結果、私にピッタリ最適と判断したのが、アパート経営によるインカムゲインだったのです。

日本には不動産投資の他にもチャンスがゴロゴロしているのですから、自分が変われるのかどうか？ハッキリしているのは、行動するしか方法はないということです。

変わることは恐怖を伴いますが、本当に望めば、今この瞬間から変われます。少しずつでもインカムゲインの仕組みを作っていければ、わずかな仕事量で自由な時間が作れます。それは決して一握りの天才にしかできないことではないのです。

今年の繁忙期の動きはいかがでしょうか？　退去のあった部屋で給湯器やガスコンロ、エアコン等の設備が壊れていたようなとき、大家と入居者、どちらが負担するかでトラブルになることは珍しくありません。

最近の物件は以前と比べて賃貸物件でも設備が充実した部屋が多くなっていますから、その分、設備の故障等の問題も起きやすくなっています。

今回は、これら賃貸物件の設備が故障や毀損した場合、修理費は誰が負担することになるのかについて、そのルールをお話ししたいと思います。

１)まずは契約書を確認

借主から「貸室内の設備が故障したので修理してほしい」とか「修理したので修理費を払ってほしい」といった連絡があった場合、まずは契約書及び重要事項説明書を確認しましょう。

室内に設置されている設備が壊れた場合に、貸主と借主のどちらが費用を負担するかについては、契約書等に明示されているのが通常だからです。

給湯器やエアコン等の生活に必要な設備はそれがあることを前提として家賃が発生していますから、それが故障した場合は「貸主が修理費を負担する」という内容になっていることが多いと思います。

契約書等で特に規定していなかった場合は、民法の原則から判断することになります。そして、民法は、「賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」（民法６０６条１項）と規定しています。

ですので、貸室内の設備の修理に関して契約書で特に規定していなかった場合は、貸主が貸室及びその設備についての修繕義務を負い、修理費を負担することになるのが原則です。

なお、「必要な修繕」とは、借主が通常の使用に支障をきたさないための修繕をいいます。

２)借主の故意・過失で設備が故障・毀損した場合は？

では、賃貸物件の設備が故障・毀損した場合は、常に貸主が修繕義務を負わなければならないのかというと、そんなことはありません。

たとえば、家賃が著しく低廉であるのに対して、修繕に多額の費用がかかる場合等は、例外的に貸主の修繕義務が免除されることがあります。

また、多くの契約書では、借主の故意・過失により設備が故障・毀損した場合や、通常の使用方法に反する使用により設備が故障・毀損した場合等は、修理費は借主が負担するという規定になっていると思います。

ですから、「借主が普通にエアコンを使用していたのに壊れてしまった」という場合は貸主が修理費を負担することになりますが、「借主の子どもエアコンにボールをぶつけてエアコンが壊れた」というような場合、借主が修理費を負担することになります。

さらに、設備が故障したことに借主の故意・過失がなくても、借主が設備の故障を放置していて悪化させたような場合や二次被害を生じさせたような場合は、修理費等が借主負担になるケースもあります。

たとえば、エアコンの調子が悪くて水漏れしていることを借主が知りつつこれを放置して、壁や床が腐食してしまった場合、壁紙やフローリングを補修・交換する費用を借主に負担してもらうことが可能でしょう。

３)小規模な修繕の特約

貸室内の「設備」の修繕は原則として貸主の義務ですが、賃貸借契約締結の際に借主との間の合意により、小規模修繕を借主が自らの費用負担でできるとする特約を定めることが可能です。

たとえば、電球や蛍光灯、給水栓の取替え、障子紙の張替え等の小規模修繕は費用も少なく、貸室に傷をつけるわけでもありませんから、いちいち貸主の承諾を得なくても借主で行うことができるとする方が簡便です。

なお、このような特約は借主にとって都合がよいように、本来貸主に課されている修繕義務を免除する一方で、貸主の承諾を得なくても修繕できるように、借主に自己の費用負担で修繕を行う「権利」を与えたものであると解釈されています。

ですから、修繕を行うかどうかは借主の自由であって、借主は修繕義務を負うわけではありません。

４)貸室内の「設備」ではない場合

これまでお話ししてきたのは、給湯器やエアコン等が貸室内の「設備」となっている場合についてです。

貸室内にもともとエアコンは設置しておらず、入居後に借主が自分でエアコンを設置したような場合は、そのエアコンは貸室内の「設備」ではありません。

ですから、そのエアコンが故障した場合は当然、貸主に修繕義務はなく、借主が修理費を負担しなければなりません。

また、入居の時点で貸室内にエアコンが設置してあるのに、契約書をみるとエアコンが貸室内の「設備」になっていないということがあります。この場合、エアコンは以前の借主の残置物であることがほとんどです。

残置物とは、以前の入居者が退去する際に貸主の許可を得て置いて行った物です。新しく入居した借主は、残置物を利用したい場合は利用することができます。

しかし、残置物は貸室内の「設備」ではありませんので、故障した場合に貸主に修繕義務はなく、修理費は借主負担となります。

なお、貸室内の「設備」なのか、単なる残置物なのかは、部屋を見ただけでは借主にはわからないことが多いので、後のトラブル防止のためにも、契約の際には賃貸借契約書で「設備」とそうでない「残置物」を明示しておくのがよいでしょう。

これまでそのようなことはしてこなかったという場合は、この繁忙期に入れ替わりのあった部屋から、しっかりと賃貸借契約書を結ぶことをおすすめします。トラブルは起きてからより、起きる前の対策が肝心です。

私が投資用不動産をフルローンで購入しようと思ったとき、父を連帯保証人とすることで融資をしてくれるという銀行がありました。

しかしながら、父は多額の「借金」の連帯保証人となることを怖がり、その話を断ったため（涙）、元夫に連帯保証人になってもらいました。

元夫は賃貸経営のこともよく知っていますし、私と違って数字にも明るいので、私の案件が不動産投資として良いものだと納得の上、連帯保証人となってくれたのでした。

それから数年が経ち、残債が減るにつれて、銀行が抱えるリスクが減ってきたと私は考えました。そこで、「交渉次第では元夫を連帯保証人から外すことができるのでは？」と考え、真剣に取り組むことにしたのです。

夫を連帯保証人から外すことは、元夫も切に望んでいたことです。なぜなら何か問題が起こって私が返済できないという事態に陥った場合、連帯保証人の元夫は私の代わりに返済をしないとなりません。

けれども元夫が連帯保証人でなければ、その義務はなく、彼の財産には被害が及びません。そうなれば、万が一、私が破産したとしても、彼や彼の家族（そこには私の息子たちも含まれます）のリスクを減らすことができるというわけです。

ちなみに、私たちはすでに離婚をしていましたが、配偶者の債務の連帯保証人となった人が離婚をしたとしても、連帯保証人が外れるわけではありません。さらに、連帯保証人には保証人よりも、重い責任があります。

保証人と連帯保証人の違いはわかりますか？　連帯保証人は債務者と同じ立場であると言われており、債務者の代わりに返済しなくてはならないという点では同じなのですが、違う点があります。

たとえば、債務者が払えなくなった場合、保証人は催告の抗弁権があるので「まずは債務者に請求してください」と主張できるのに対し、連帯保証人はそう主張することができません。

債権者は、債務者ではなく、連帯保証人にいきなり全額の返済を求めることもできるのです。

当時、私は２棟の物件を所有しており、それぞれ別の金融機関から、別々の法人でお金を借り、私自身と元夫が連帯保証をしていたのですが、２棟目の金融機関である地方銀行は、元夫の連帯保証の解除という私の依頼を聞き入れてくれました。

法人が債務者となり、私個人が連帯保証人となるという形でＯＫしてくれたのです。けれども１棟目の金融機関であるメガバンクは融通が利かず、私の依頼は聞き入れてもらえませんでした。

そこで２０１４年、３棟目の購入の際、以下の３つをセットにして、地元の信用金庫に依頼しました。（３棟目の購入の話は第２７話のコラムを参照ください）。

・３棟目の融資
・１棟目の融資の借り換え
・１棟目の融資での元夫の連帯保証の解除

すると、あっさりと承諾してもらえました！　しかも金利も低くしてもらえたのです。サラリーマン大家さん達のほうが交渉に慣れていて私よりずっと上手かと思いますが、私なりにがんばって交渉しました。

これだけでなく、不動産は買った後に財務状況などをよくするために、やることが多々あります。ついおろそかになりがちですが、「守り」となるようなことも、家族のためにもきちんとやらないといけないなぁと思っています。

こんにちは。夏水組の坂田です。これまでお部屋をＤＩＹするためのアイテムをたくさんご紹介してきました。

一般の方にもＤＩＹが少しずつ普及してきた今日この頃ですが、中でもヨーロッパ風の空間やインテリアはやはり人気があり、よく相談を受けるものの一つでもあります。

でも実際にリフォームするときに、どんな風に壁紙や塗料の色を組み合わせたらいいのか悩んでいる…イメージがわかない…実例を見たい…という声にお答えして、ステキな内装リフォームの実例をご紹介します。

ずばり、ヨーロッパ風インテリアへの近道は、２種類以上の壁紙や塗料を使って壁を彩ることです。そのポイントを含めてご紹介させていただきます。

■ リビングスペースのコーディネート

一戸建てモデルハウスの内装をコーディネートしました。まずは、家族が集まるリビングスペース。

【 BEFORE 】

一般的なホワイトで統一されたシンプルなお部屋

【 AFTER 】

ブルーなどの寒色系をベースに淡い色味とホワイトでまとめているので、ストライプ柄×リーズ柄といった柄同士の組み合わせもうるさくなりません。

また、画像のように部屋の一部だけ腰板を貼ることでメリハリがつきますね。柄の壁紙同士を引き立て合う、まるでスパイスのような存在です。

Fitzroy by OSBORNE ＆ LITTLE

アモワール（腰壁使用色）

■ ダイニングのコーディネート

続いて、ダイニングです。

【 BEFORE 】

【 AFTER 】

キッチンカウンターの腰壁部分は、ピスタチオのようなグリーン「ピスタッシュ」を塗っています。

グリーンという色には心理的にリラックス効果があるといわれています。ダイニングにグリーンの効果が加わって、家族団欒がいっそう和やかに楽しく弾みそうですね。

さらにリビングダイニングの真ん中にある壁には、深みのあるブルーグリーン「ヴェール・ドゥ・グリー」で空間を引き締めています。

Fleur Trellis by Sanderson　

ピスタッシュ

ヴェール・ドゥ・グリー

このように１つの空間に２色以上使う場合、色やテイストのテーマを決めることや、柄の中の１色を他の場所に取り入れてつながりを持たすことがこなれ感のあるヨーロッパ風のお部屋を作るポイントです。

■ 寝室のコーディネート

他のお部屋でも、色柄は違いますがポイントを押さえたカラーコーディネートになっているので、ぜひご覧ください。

【 BEFORE 】

【 AFTER 】

主寝室をイメージしたラグジュアリーな空間。幅広い年代の女性に人気がある上品なパープルは「ボア・ドゥ・ローズ」というカラー。

壁紙は優しいアイボリーとブルーのボタニカルな柄に。上質な大人の空間を演出できる組み合わせです。

Suva DCLASU113 by Sanderson

ボア・ドゥ・ローズ

■ 子供部屋のコーディネート

女の子の部屋をイメージしてコーディネートしたお部屋。

【 BEFORE 】

【 AFTER 】

ホワイトベースの小花柄の壁紙に、可愛いピンクの「ローズ・プードル」の組み合わせは、乙女お部屋の雰囲気そのもの。大人になっても実は密かに憧れている女性、結構いらっしゃると思います！

Room Seven 2200604 by Coordonne

ローズ・プードル

男の子のお部屋をイメージしたコーディネート。

【 BEFORE 】

【 AFTER 】

( 物件写真：ソライエ清水公園アーバンパークタウン）

かもめが飛んでいるような柄の壁紙に合わせたのは、涼しげな「ブルー・ファイヤンス」の水性塗料。大人の方にもオススメしたい、爽やかな癒し空間に仕上がる組み合わせです。

MELINKI Flight ( 110211 ) by SCION

ブルー・ファイヤンス

いかがでしたか？万人受けではないかもしれませんが、好きな人には唯一無二のお部屋であり、大切に住んでくださる「愛のあるお部屋」になるではないでしょうか？

今回ご紹介した壁紙や水性塗料は、ＥＣサイト「ＭＡＴＥＲＩＡＬ」にて購入可能ですので気になった方は是非ご覧ください（一部輸入壁紙を除く）。

もっとＤＩＹについて詳しく知りたい！・・という方は夏水組の『家デコ』レシピ（学研ムック）を参考にして下さいね！

それでは、また次回、このコラムでお会いするのを楽しみにしています。

高卒、製造業から不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です！
確定申告も終わり、ほっと一息です。

さて、新築戸建編は終わったつもりだったのですが、入居予定３日前にまさかのキャンセルがありました。（契約書の返送が遅いなと思っていました）。

入居希望者はスポーツコーチのとして、富山県にくるハズだったのですが、コーチ契約そのものが無くなったためキャンセルとなりました。その時点で、３月初旬です。

貴重な繁忙期に足止めになったのは痛かったのですが、その後、同じ客付ナンバーワン管理会社さんから申込みをいただくことができました。今度こそ大丈夫！？なはずです。

売買なら所有権が移転するまで、賃貸なら契約を終えて最初の入金を確認するまで、遠足は帰るまで！が、一旦の「ゴール」となります。最後まで気を抜けないと「知っていた」のですが、「確信」に変わりました。

今回もまだ気は抜けません。もちろん、入居したら終わりではなく、そこからは「長く住んでいただくために、良い管理をすることの始まり」になります。不動産投資に終わりはありません（笑）。

また、ワタクシ、入居キャンセルになった際の相手への反応にも気を付けました。

・怒りながら、「どうなっているのか！？すぐに決めろよ！」とかいう
・怒らないけど、「何とかしてよ～」と嫌味っぽくいう
・「しかたない、また頑張りましょう」と優しくフォローする

ワタクシの場合は、優しくフォローを選びました。「理由が理由だけにしかたないですよ、嫌な連絡はしたくないものですよね。どうぞ気になさらず、あっこれ九州のお土産です。また頑張りましょう！」。

完璧である（笑）。

■ ５０万円の築古戸建ての購入とリフォーム

さて、本題なのですが（やっとかい）、「ボロ物件が、ボロ物件を引き寄せる」という話です！

２００万のガレージハウスや、６５万の戸建を直す際に、「ガス会社」さんからいろいろな協力をいただいていました。その担当者の方に、ボロ物件を直して貸しているという話しをしていました。

すると、その担当者さんから「知り合いで、古い家を持て余している人がいる」というお話をいただきました。数年前にその担当者さんが「２００万で買わないか？」と言われたのですが、築古なのでお断りし、そのままになっていたようです。

そこで、「５０万ならいいですよ・笑」と言うとすんなり通り、購入することになりました。

佇まいは立派な５０万円の家

しかし、安心の再建築不可で、未登記物件です。（中身はそうとう朽ち果てていました）。土地としての個人売買で、契約書から登記まで自分で行いました。夜勤をしていると昼間動けるのがいいですね！

「所有権移転登記　自分で」と検索するとやり方や、ひな形が出てくるので、少し時間をかければ誰でもできます。また、作成した書類をもって法務局にいけば、親切に教えてくれますよ！（事前予約が必要な場合もあります）。

そして、この物件も投資仲間のポールさん（勝手に、自分は健美家コラム準レギュラーだと吹聴中）が、材料自腹のＤＩＹをして、客付まで行ってくれました！

また、ポールさんがブログで「リフォームを手伝ってくれる人募集！」と書くと、多くの方が手を挙げてくださいました。ご協力ありがとうございました<(_ _)>

子連れリフォーマーのフンドシ（やってるフリ）

もちろん、手伝ってくれた方にはノウハウは提供していますし、今後とも、なにかしらお返ししたいと思います！

■ ボロいまま貸し出すときのポイント

家賃４万円で入居が決まったので、ポールさんと折半します。受け取る家賃が２万だと表面利回りは４８％ですが、火災保険、固定資産税を支払うとあまり儲かる感じはしません。（実際の４万を考えると表面利回り９６％ですね）。

また、古い建物は修繕費や、自然災害などに対してリスクがあります。そこは、火災保険では汚損、破損などフルオプションで加入するようにしています。ちなみに、保険の評価額は１,２００万円でした！

その他、水道を回栓した際に地中の配管から水漏れがありましたが、売主さんが配管屋さんだったので無償で直してくれました。（わたくし、持ってますｗ）。

正直、リフォームは完璧とはいえませんが、ありがたいことに、入居者さんが色々と直してくれています。これは以前、富沢ウメ男さんにお会いした時に「自己再生する物件」というお話を聞いていたので、それを応用しました。

どういうことかというと、ボロいまま貸し出すときは、「リフォームなしの、原状渡し」と書くのではなく、「自由に改造可能物件」とすれば、なんとなくポジティブなイメージを醸し出せますし、入居者も楽しんで直してくれるから嬉しいなという作戦です。

ものは言いようですね（笑）。あとは、入居者からリクエストにこたえる形でリフォームを発注すれば、満足度もあがりますし、無駄なリフォームをする必要がなくなります。

■ 物件を選んでいるつもりが、物件にも選ばれている

それ以外にも、この物件を購入した理由があります。実は、この物件は、大通りにある側の家を購入できると「化ける」のです！

路線価も購入価格からするとかなりありますし、接道するとアパート用地としても全然怖くない土地になります。それまで騙し騙し運営していきます。

現在、わたくしは３１才ですから、人生の耐用年数は、平均するとあと５０－６０年あります。その間に購入できると嬉しいですね。隣の土地を相場並みや、多少高く購入しても、５０万の土地と合わせると価格は薄まります！

また、冒頭でお話した新築戸建から徒歩数分の場所にある物件なので、何かのメッセージかと思いました（多分気のせい）。

しかし、メンターの１人である、波乗りニーノさんは、「物件を選んでいるつもりが、物件にも選ばれているんやで」とおっしゃってました。

たしかに、買える人や、運営できる人の元に物件は集まってくるのだと思います。器を広げて、どんどん良い物件を引き寄せていきましょう。では、次回は新築アパート編に入りたいと思います！

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