【健美家】不動産投資コラム

こんにちは。赤井誠です。今年もあっという間に一月が過ぎ去り、気が付けばもう二月。所有物件では、退去と入居が代わる代わる発生して、繁忙期を実感しています。

今年も１０室以上の入れ替えがあり、今のところ、順調にも申し込みをいただいており、なんとか満室で繁忙期を終えたいと思っています。
さて、今日は、昨年から始めたコインパーキングについてお話ししたいと思います。

私自身、月極駐車場は以前からずいぶんやっていました。平面式から立体駐車場なども経験して、アパート・マンションよりは経営はずっと楽だと思っていました。

機械式駐車場でもトラブルはすべて業者さんがやってくれますし、消耗品の交換以外はこれといった問題もほとんど起きずに、確実に賃料が入ってきます。

ただ、機械式は将来的にはどうしても大規模な修繕が必要になってきまので、大規模修繕が必要になる前に、売却してしまいました。

その後、ちょうど所有物件に月極駐車場にしようと考えていた土地があったので、試しにコインパーキングとして運用してみることにしました。

Ｔｉｍｅｓなどの借り上げ業者さんに話を聞いたり、設備工事の会社に見積もりを取ったりして、最終的には借り上げではなく、機械を自分で購入し、運営することを選択しました。

駐車場の機械そのものは様々な業者さんから見積もりをいただき、儲からない場合は撤退も考えていたので、価格の一番安いものを選択。３台分の昇降機と精算機、ライン引きまで含んだ工事費で総額１４０万円でした。

このあたりの月極駐車場は月に１５，０００円ぐらいが相場です。そのため、３台で毎月４５，０００円になります。

これにたいして、コインパーキングにした場合、どれだけ収入が上乗せされるか？が課題です。経費はトラブル対応などのメンテナンス契約として月に１０，０００円かかります。

そのため、月に５５，０００円の収入でトントン。それ以上がコインパーキングした場合のメリットになります。

場所は典型的な住宅地。ただ、道がちょっと狭いため、路駐をすると非常に迷惑になります。そのため、あまり路駐がある地域ではありません。また、近くのコインパーキングはそれなりに入っているのも確認しました。

また、学校がそばにあるので、行事などが行われた場合は、駐車場が必要になるはずと考えていました。この程度の周辺調査は行いましたが、正直、正確には予想できません。とにかく、やりながら価格調整などもして、進めていくことにしました。

料金は、周辺と同様に２０分１００円だったのですが、今回は試しに昼間は６０分３００円、夜間は６０分１００円。昼間は最大１,０００円、夜間は最大５００円という設定にしてみました。

６０分３００円にしたのは、単位が大きい方が最低でも３００円、ちょっと超えると６００円となり、効率よく収入が得られるのではないという考えです。

当初の数ヵ月はまだ認知されていませんでしたが、３か月後ぐらいからはかなり認知されてきたようで、今ではだいたい月に平均１０－１１万円稼ぐようになってきました。

月１０．５万円とすると
１０．５　－　４．５　＝　６万円

これに管理費が１万円かかりますので、
６　－　１　＝　５万円

がコインパーキングしたことによる増加分です。そのため、月極駐車場からコインパーキングにしたことにより年間６０万円が増加することになります。

投資利回りを考えてみると、３台分のコインパーキングで１４０万円の設備工事費でしたから、
６０／１４０　＝　０．４３

そのため、投資に対する利回りは４３％になります。今アパートマンションでは１０％程度がいい線。４３％を普通に一等地で稼ぎ出すのはかなり厳しいと思います。

私はたまたま空いていた自分の土地でやったのですが、土地を借りてコインパーキング経営をやっても同様です。かなりの高い利回りが期待できるのではないでしょうか。

うまくいっていない月極駐車場を長期で借りてコインパーキングにして運用してみることも、今のような低利回りの時代には面白いかもしれません。

年老いた母が物件を購入した。
近所の戸建だ。
昭和５３年式であるが、約２０年前に増築＆リフォームを実施している。
５ＬＤＫ、４Ｐ可能姉妹で３８０万円だ。
直接取引だったので、仲介手数料はない。
司法書士に契約書と登記を依頼し、費用は１１万円。
いい取引だった。
家賃が入ると生きがいができるので、
今回は母の名義にした。
長生きしてほしい。

今回の物件、決済前後に実施したこと。
・賃貸不動産業者への営業。間取図面作成依頼。
・美装手配。
・保険加入。

ボイラー室、二階押入れ天井、二階倉庫の塗装が必要だ。
薄汚れた青白い壁で、悲壮感がある。
そこで、決戦に備えて温存していた「ペンキ王」を投入する。
物件名「フランクさかえ」で、間違って購入した「エッグホワイト」といふ１８リットルの缶が、ほぼ無傷で残っている。
購入価格￥１１,８００－だったと思ふ。
外壁水性シリコンだが、室内に塗る。
防かび剤も入っている。
出撃前にペンキ王のスバルのマシン「隼」（仮名）にペンキを積み込む。
明日の特別攻撃に備え、ファミレスですき焼きをＬＯＮＧ。
破格のギャラを前払いし、戦地に赴く。
（若干、大げさに表現している）。

さて、３月１２日に東京でセミナーを実施する。
今回は滞納の回収方法と、
最近の売主との直接取引を話してみたい。
台本の一部を公開する。

☆滞納回収早わかり
・遅れ気味でも、忍耐強く待つ
⇒周回遅れ可。最初から遅れ気味の人も、一年以内にリカバリーした例、多数アリ。
・今までの滞納者の実例。五十嵐荘メール作戦。
⇒好青年もどき。ヒットマンの話。
・初期の段階で、遅れた時は必ず、大家から「家賃のご案内」のメールを発信。
・メールしても入らない時は電話連絡。
・最終的には家庭訪問。ただし、メール＆電話で八割解決すべし。
・テナント・貸家は家賃が高いので、特に重要。
・高圧的な督促ではなく、ソフトに「いつであれば支払えるか？」を訊く。
・退去ではなく、引越しのご案内を、ソフトに耳元でささやく。
・二カ月遅れたら、Ｍｏｖｅ　Ｄｏｗｎのご提案。
⇒「ワタクシと一緒に安いアパート、探しませう」

☆最新の貸家事情
・戸建は複数で住んでいるので、入居年数が長い。
・関東で投資にいいといわれる場所。
・衛星からの夜景を見て、夜に光がある地区は、貸家の需要がある。
・北海道・札幌近郊、貸家の家賃が高い理由。
⇒特殊な気候風土、札幌に人口集中。積雪、氷点下一七度。凍結。

☆仲介業者ナシで直接取引した事例
・無傷の三百坪。
・国道沿いの更地。
・家賃１８万円で賃貸中の所有物件の横。
⇒知人の不動産業者に謄本を取ってもらい、交渉。ただし、この戦法は、あまり使わない。理由は、こちらから求めると、高い買い物になるため。

・３５万円の家。
⇒女子限定アパートメントの横。五年前に「いつか、譲ってクダサイ」と書いた名刺を入れた。所有者が亡くなった後、ご子息から着信アリ。２００万円位かと思ったら。３５万円だった。５.９万円で賃貸中。

・３２０万円の商業ビル。
⇒他の商業物件を買おうかどうか悩んでいた旨を随筆に書いた直後、劇団ひとり風味ナ店長から着信アリ。「もっと、いい物件、ありますよ」

・３８０万円の家。
⇒最近購入した母名義の物件。間違えてマークされていた物件の所有者に、偶然、路面で遭遇。

・直接ではないが、２００万円の事務所
⇒人相の悪い不動産業者三人組が物件の前に立っていて、声を掛けた。時間が三分ズレていたら、この売買はなかった。この物件の売買価格が、その後、近所の物件価格の基準になった。

・売りカンバンで見つけた物件
⇒近所の更地四区画。夜中にコンビニに行くとき、突然、売りカンバンが立っていた。翌日電話。

・他、新聞の三行広告、インターネット。
⇒デジタルとアナログの二本立て。売り物件情報の捜索範囲を拡げる。

☆おススメの本
・「大空のサムライ」（坂井三郎）
⇒物件を探す根性を学ぶ。
・ロバート・キヨサキ「若くして豊かに引退する方法」３０９ｐ
・Ｄｏｎａｌｄ　Ｔｒｕｍｐ＆ロバート・キヨサキとの対談本二冊。
・「大本営参謀の情報戦記」（堀栄三）
⇒現場に行き、情報を精査する。

☆将来の目標
・パンキー君と唄い、絵を描く中学生のような生活が楽しい。
・これからも、楽しいことをして過ごせたらいい。

ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１
http://cf101.chu.jp/
２/１０/２０１７

ネットを徘徊して間取り図を集めること十数年。

すでに１万枚にのぼるであろう
間取り図コレクションの中から、
厳選した間取り図を取り上げながら、少しだけ解説を加えつつ、
（掲載が健美家さんだけに）
少しだけ大家さんの立場も考えつつ、
妄想を膨らませて一緒に楽しめる連載に出来ればと思います。

さて、今回の間取り図のテーマは

「付加価値つけ過ぎてテーマパーク化した物件」です。

最近は全国的に空家問題が話題になりつつありますよね。
そこで多くの大家さんが手をかえ品を代え、店子の確保に悪戦苦闘しだしているようです。
そんななか、他の物件に比べてずば抜けた特徴を備えた物件が登場しだしております。
１,０００人にそっぽ向かれても、1人が熱烈に好んでくれれば、空家率も下がるし家賃も比較的高くても住み続けてくれるわけですからね。

今回はそんな熱烈な一人が選びそうな物件をご紹介。
そう、付加価値をつけまくった結果もはやテーマーパークと化したような物件です。
他に類を見ないであろう物件を今後のご参考になさってくださいませ。

サッカーが好きというより、サッカー狂の部屋。

そう！人口芝敷きのＬＤＫはもはやグラウンドです！
壁紙はスタジアム風のクロスでぐるりと囲まれており、グラウンドでありながらもベンチであり、ゴール裏であり、観戦スタジアムの一角です。
更にスポーツバー（キッチン）も併設。
クラブハウス等によくあるコレクションボードまで備えて歴代のスターや今までの歩み等も一望にできる！
いままでここまでこだわってサッカー狂の為につくりこまれたお部屋が有ったでしょうか？（いや、ない。）
まさにサッカーのテーマパークハウス。

いったいどんな人が住むのでしょうね。
大空翼くんのようにボールは友達！
的な２４時間サッカーボールと戯れているような人だったり、毎週末のようにサッカー観戦に日本中、世界中をまたにかけ移動しているような人ですかね？
それとも幼い我が子をサッカー漬けの生活にするために、寝る時とお風呂に入る時意外はサッカーに触れさせておきたい、星一徹よりイッテツな親御さんだったり？

そしてもう一つ気になるのは…
同じ建物の他の物件はどうなっているんでしょうね？ということ。
まさかサッカー部屋以外にも、野球部屋、バスケ部屋、バレー部屋、などなどあるのでしょうか？
でも他にあるとしたら、やはり最右翼は相撲部屋でしょうね。
（おあとがよろしいようで。）

お盆運ぶときに手、使ってましたよね･･･。
〔イラスト：牛木匡憲（うしきまさのり）〕

さて、こんな感じで次回も続きますが、
残念ながら、次回が最終回となっております！
かなしいですがそこは大人として、
最終回もかわらずたんたんと御送り出来ればと思っております。
宜しくお願いします！

森岡友樹

■「宝探し化」する不動産投資

みなさん、こんにちは！ 2月は退去や入居付に追われる季節ですね。また、この時期は、3月の年度末にかけて物件の売買も活発になる季節でもあります。私も寒い中、毎週のように物件を見に出かけています。

（今年は幸いなことに、入退去に奔走せずに済んでおり、物件探しに専念できています）。

毎週物件を見ているとは言え、東京都区部の物件は、本当に枯渇している印象です。数自体はあるのですが、投資対象とできる利回りや条件を備えている物件が本当に少ない。毎週、見学に行く物件を確保するにも一苦労です。

こんな市況ですから、少しでも条件の良い物件が出てくると「瞬間蒸発」してしまい、一般の市場に出る前に売れてしまいます。

良い物件を探そうとするのならば、「パッと見、そこまで条件は良くないが、運営次第では良い物件に成りうる物件」を見つけ出さなくてはいけないという事です。

まさに宝探しのような状態ですね。ただ、それだけに投資物件探しは楽しい、といえると思います。

■ 掘り出し物には2種類ある

「パッと見、そこまで条件が良くなくても、実は投資対象になる物件」には2種類存在します。

1つ目が、建物が老朽化していたり、相当な郊外に建っていたりで「いかにも空室率が高そうで、買ってから苦労しそうな物件」。買う人に低額リフォームのスキルがあったり、郊外部で客付けするために地道な努力、労力を割くことができる方には向いています。

購入者の腕次第では投資対象になる物件、という事です。ですが、逆の言い方をすれば、購入者を選ぶ物件、とも言えます。

個人的には、これから不動産投資を始めようとする方や、専業投資家になるほど不動産投資に時間を割けない方には、あまりお勧めできる投資対象ではありません。

ですが、ある程度、不動産投資の経験値があり、時間を使える方には面白い投資対象になる物件があるでしょう。こういった物件は、まだ完全に市場からなくなっていはません。探せば見つかります。

2つ目は、「再建築不可」「連棟式」「借地」等、なんらかの「弱点」がある物件です。築古で旧耐震基準の物件なども、ここに含まれるかもしれません。こうした物件は、その「弱点」ゆえに利回りが高く設定されており、相対的にキャッシュフローが出やすい傾向があります。

一方、都市銀、地銀の融資が付きにくく、融資を得るにはノンバンク等も当たってみる必要があります。金利が高めになるので、一定レベルの利回り確保と、入居が高い確率で見込めることが必須条件になります。

こうした物件も、一般市場にはまだ出回っています。ただし、一時期よりはその数は圧倒的に少なく、物件情報はこれまで以上にこまめに探す必要があるのが現状です。

■ 最近、都内で見つけた投資対象

私が投資する都心部でも、上記の2番目のタイプの物件は、現在でも、よく探せば見つける事が可能です。最近も、都区部の戸建て物件で、利回りがそこそこ確保できる物件があり、投資を検討しました。

営団地下鉄の駅からも徒歩10分以内であり、入居付けにも苦労が少なそうな物件です。また、店舗物件でも、都区部の「掘り出し物物件」を見つけ、こちらは具体的に購入に向けて動いています。

こうした物件、今の市場では相対的に良い物件なのですが、融資以外にも、悩ましい点があります。それは「将来の資産価値を見込みにくいこと」です。

将来的なキャピタルゲインはほぼ見込めず、更に踏み込んで、値下がりリスクも見込んで投資をしなければならない、という事です。

そうした物件で利益を得るには、買い付けの段階で、一定の利回りを確保しておくことが非常に重要です。保有中に得たキャッシュフローで、売却時の損をカバーし、トータルで利益を得る、という考え方ですね。

こうしてみると、現在の不動産投資は、一週回って「キャピタルゲイン」から「インカムゲイン」の時代に戻ってきている気がします。丁度、私が不動産投資を検討し始めた2000年代前半のように、です。

当時の不動産投資は「利回り」が何にもまして優先する、というのがコンセンサスでした。このような投資家を、「利回り星人」などと揶揄する傾向も見られましたが、結局、不動産投資で行きつくところは、利回りという「合理的な数値が支配する世界」なのだと思います。

今こそ初心に戻って、純粋に利回りを追及する時なのかもしれません。しばらくは、宝探しをする気分で、都内と横浜、川崎市内の一部で、少し傷はあるけど、実は投資対象にできる「掘り出し物」を探し、投資していこうと思っています。

少しでも「掘り出し物」の投資物件を多く見つけられるよう、お互い頑張りましょう！

築古物件を割安に買って一定のリフォームをして賃貸運用する、いわゆる「ボロ物件投資」を志向する大家さんが、このところ目に見えて増加しているようです。

確かに、小資金で高収益をあげるには最適な手法の一つですからね。一方でボロ物件投資では「こんなはずじゃなかった！」といった間違いやトラブルが発生する確率が高いことに留意する必要があります。

今回は、さくら事務所に寄せられた相談事例の中から、ボロ物件投資の注意点をいくつかお知らせします。まずは「土地面積」の勘違いについてです。

上の写真は、法務局で取れる「地積測量図」です。

少し見にくいですが、このうち、①（地番 743-2 ）の土地に建つボロ物件を買うとき、地積測量図に書かれている土地面積109.09平米（ 32.99坪）を鵜呑みにすると「最悪は更地で売れるな」といった算段が狂うということです。

なぜならこの土地は「残地」（ざんち）だから。残置とは「まとまった土地を測量したうち、残りの土地」のことです。①の土地は全体から引き算しているだけで実際には測量してないというわけです。

かつての測量というものはかなりいいかげんなものも多く、かなりの誤差が出るケースがあります。この土地を実際に測量してみると95平米（ 28.73坪）しかありませんでした。4.26坪減ってしまいましたねw

比較的地価の高いところでは結構なマイナスです。こうした事態を防ぐためには、登記簿上の面積に基づく「公簿売買」ではなく、土地の売買価格を平米単価（または坪単価）で決めておき、売買価格は測量後に確定させる「実測売買」で契約することです。

測量費は売主・買主どちらの負担でも構いません。そうでなければ、こうした事態が起こり得ることを覚悟して買うかですね。

次に水道配管。役所や水道局など管轄官庁にいくと、以下のような「水道台帳図」が閲覧できます。

ここでまず確認するのは「配管の口径」。古い物件だと口径13ミリが主流ですが、昨今では20ミリ以上が常識です。13ミリでは、浴室とキッチンを同時に使用した場合、水の出が悪くなるレベルであることは理解しておいてください。

次に「配管の材質」。やはり古いものは金属系であるのが主流です。金属はもちろん錆びますので、いつかは赤水が出る可能性を考慮してください。

そもそも30年以上も経った配管は、そろそろ交換時期です。ボロ物件で最も問題なるのが「上下水道配管の不具合」、つまり水漏れです。

配管の漏水は個所を特定するのがなかなか難しく、時間もコストもかかることが多いものです。大家さんからさくら事務所へ最も相談が多いのがこれ。隠れて見えないだけにやっかいですね。

配管の交換コストは数十万。敷地から遠いところに配管が埋まっていたりする場合、国道沿いなどの場合はもっとかかります。私道なら工事の前に所有者の許可が必要ですね。

次に以下のような「擁壁」（ようへき）。

2ｍ以上の擁壁は工作物の扱いになり、建て替えの際には擁壁部分も含め、改めて建築確認が必要です。造り替えが必要な場合は、基本構造をＲＣ（鉄筋コンクリート）で指定されることが一般的です。

古い住宅地などでよく使われている大谷石、間知石などの擁壁の場合、建て替えの際には全て壊してやり直すことも視野に入れる必要がありますが、もちろん結構なコストになります。

2ｍを超える既存の擁壁は行政に確認してみましょう。建築系か都市計画系の窓口に行くと、当時の「開発登録簿」を見せてもらえます。

上記のように、ボロ物件投資には、様々な注意点があります。当初の収支計算が狂ってしまわないように、購入前に、最低限の調査を行うことを心がけましょう。

どうも！久々のカムバック！貧乏零細子だくさん大家の「赤鬼荘の人」です（＾＾）

健美家さんでのコラムを休止させていただいて早１年数か月。すっかり死亡説まで飛び出していた私ですが( 笑 )、まだしっかりと、業界を生き延びておりますよ～！

実は私、今では不動産屋としての看板を掲げ、お客様の資産活用の為に四苦八苦する、嬉しくも忙しすぎる毎日を送らせていただいております。

さて、そんな私ですが、個人の資産的にも大分入れ替わりを致しました。大まかな流れとしては、「地方の不動産を売って、都内の不動産を買っている」とでも言いましょうか？

皆さまもご存知のとおり、現在は遊休資産や「今後どうなるのかな～？」と多少なりとも不安を抱える不動産について、売り時であることは間違いありません。

反対にいえば、今これから不動産を購入して「メガ大家さんを目指す！」という剛の者は、重々、しっかりと勉強して、覚悟の上で参入される事を強くおすすめします。

そんな話はさて置き、出会う人出会う人が我が事のように心配して下さっている( 笑 )、あの「ＢＢＡ事件」。実はこの１年でドタバタがありながらも完全に決着を致しました。

その事を今回から数回に分けて、書かせていただきたいと思っております！(*’▽’)

■「ＢＢＡ事件」とは？

・第４１話「「ぶっ殺す」が口癖の隣人が住む売りアパート」
・第４２話「困った隣人「ぶっ殺す！お婆さん」との対面」
・第４３話「困った隣人の無茶な要求、そして和解」
・第４４話「困った隣人を襲った悲劇とまさかの物件買取り依頼」
・第４５話「生活保護を申請した店子と、大家の使命」

詳しくは上のリンクを参照していただくとして、これまでの「ＢＢＡ事件」の概要をささっとお話しします。

出会いは不幸にして、話の通じない隣人（通称ＢＢＡ）と、隣の物件の大家（私）というものでありました。

忌々しく思ったこともありましたが、考えてみればＢＢＡが意味不明な言動で元所有者様を脅していたが為に私の元に話が舞い込み、安く買わせてもらえたわけです。

それに気づいた私は作戦を変更し、「太陽政策」に打って出ました。そして、マメな訪問と和菓子攻撃を繰り返すうち、最初は「通行料を払え」とか言っていたＢＢＡも態度を変え、会えばお茶をする仲になりました。

そんな中、ＢＢＡの口から思ってもみない申し出が突いて出ます。

「社長さん、この家を買ってくれない？？」

その申し出に、待ってました（ヲイ）と狂喜乱舞した私は、●万円を握りしめて個人間売買により再建築不可（私が買えば再建可になる）のＢＢＡ邸をＧｅｔ。

その後、ＢＢＡはリースバックを申し出ます。私は内心で縁を切りたいと思いつつも「一切の修繕は借主（ＢＢＡ）持ち」という取り決めをし、「売却をしたら出てもらう約束」で、賃貸借契約を締結しました。

やっと一件落着、と思いきや、なんと今度はソッコーで家賃の滞納が発生・・・Orz。口座を確認すると所持金は３万円(;´･ω･)。嫌がるＢＢＡを説得し、なんとか生活保護を受給するに至ったというわけなのです。

（前回までのコラムは、ここまでで終わっておりました）

■ 意外すぎる建売屋さんからのオファー

そして、それから１年あまりで事態は急変をします。それは昨年の春のこと。私が事務所で仕事をしていると懇意にしている建売屋さんの営業マンが入ってきました。

仕事の話の後のくだらない雑談の中で、不意に建売屋さんがＢＢＡの話を切り出します。実は彼も私の健美家コラムを読んでおり、ＢＢＡの行く末を知りたい読者の一人だったのです（笑）。

「よしゆきさん、その後、ＢＢＡさんの物件はどうなったの？順調にいってる？」

「あー、あの物件ですね。今は保護費からのお家賃ですので滞納もなく、すっかり優良店子ですよ」(^^♪

その後、その建売屋さんの口から飛び出した言葉が意外でした。

「おー良かったですね！で、あの物件の出口はどのようにお考えなんですか？」

ん？出口？？それは考えてなかったな（ヲイ

もともと難あり（ＢＢＡのこと）だったため、格安で購入。結局はＢＢＡの敷地も買えたので広さは６０坪ほどとなり、ローカルではありますが都内の駅徒歩３分のきれいな土地に生まれ変わっております。

また「商売」としても色々な手法をからめ、利回りは１９％を叩き出しておりましたので、まーそのうちアパートでも建てっかな？くらいの勢いで( 笑 )。私としては直近では特に何の計画もありませんでした。

しかし、このとき、なんとなく、本当にただ何となく

「見てみる？」

と、口走ってしまったのです（汗）

「建売屋さんならアノ土地をどう料理するんだろっ？」という好奇心があったのは事実でしたが、その時点ではその土地を手放すことなど、考えていませんでした。

しかし、いつも腹ペコ青虫状態の建売屋さんがその一言を聞き逃すハズがありません。建売屋さんは雑談をサッサと切り上げ、その足で現地調査に赴き、なんとその数時間後にはザックリとした計画図を添えた「買い付け」を入れてきました。

その額を見てビックリ！( ﾟДﾟ)ﾍｩ?

流石に公の場で金額を語るほど馬鹿ではありませんが（ ←すでに語ったも一緒）。まぁ、なんだろう？えーと、そこそこのお値段です（ ←いや遅いって）

■ 売却はできるのか？最後の聖戦が始まる

先ほども述べました通り、今は間違いなく「売り時」。この物件も今は順調に回っていますが、賃貸需要は強いとは言えないエリア。新築アパートを建てたとしても、その賃料はたかが知れています。

また、これは全ての商売に通じる事ですが、こちらから「買って」という金額よりも相手に「売って」と言われる金額のほうが、絶対的に有利なのです。（また値段は「言わせる」のが何の商売でも重要である事を覚えておきましょう）。

それら全てをじっくりと考え、私が出した結論は、

「いつ売るのか？今でしょ！」（ ←古ぅ！）

しかしココで頭を掠めたのはそう、ＢＢＡの存在。「悪いんだけど先の話、売却することになったら出て行ってね」という約束の下でのリースバックでしたが、あのＢＢＡが簡単に首を縦に振るでしょうか？

簡単に首を振るか否かは置いておくとしても、まずはそれをＢＢＡに伝えない事には話は前に進みません。

私とＢＢＡとの間で結んだ定期借家契約の期日が数カ月後に迫っておりました。契約自体が「３６４日の契約」でしたので６カ月前までの「再契約はしない」という告知は必要とはしません。

しかし、いくら何でも「明日出てってね」なんてのは火に油を注ぐというか、ニトロをバケツでぶっかける事にも成りかねません( 笑 )。建売屋さんとの契約を前にして、まずは打診だけでもとＢＢＡを訪ねました。

こうして、私とＢＢＡとの半年にも及ぶ「最後の聖戦」が始まったのです・・・。つづく

【よしゆき今回の格言】
商売の鉄則は「安く買って高く売ること」。不動産も一緒です。

２月と３月は、大家さんにとって繁忙期ですね。物件やエリアによってはこの時期を逃すと、長期間空室が続いてしまう場合があります。

私も２棟目となる物件を買った時に２１部屋中３部屋が半年以上埋まらなかったことがありますが、試行錯誤して満室にすることができました。

今回のコラムでは、その時にどうやって空室を埋めたのかと、大家として経験を積む中で入居付けに効果的だったことを書きます。ポイントは次の３つです。

①適切な時期に
②適切な賃料で
③適切な業者さんに委託して募集をする

その大前提としてお部屋をきれいにしておきます。壁紙や畳やフローリングがきれいな状態で、クリーニングもきちっとしておきます。

空室が長引いてきたら、まめにお部屋に行って（誰かに頼んでももちろんＯＫです！）、空気の入れ替えをし、トイレや洗面台やキッチンの流しの水を流して変なにおいがしないようにします。床も埃がないようにします。

以前、イメージアップのために観葉植物を置いたのですが、忙しくて２～３週間行かなかったところ枯れてしまって、逆にイメージが悪くなっていました（だめな私…… ）。こまめに足を運べないようでしたら造花を置いた方がいいと思います。

（ＩＫＥＡの造花と、キャンディーを空室の玄関に置いています）

エントランスやごみを出す場所や、自転車置き場もすっきりきれいにしておきます。夜、見学にくる人もいますので、切れた電球がないようにチェックします。

次に具体的なことですが、まず、①時期については、今ですね！　繁忙期は、賃貸需要が高く、一年のうちで一番好条件で募集が可能です。この時期を逃してはいけません。

②賃料ですが、多くの客付け業者にヒヤリングして（私は管理会社さんにお願いしています）決めます。また条件に注目するのもいいです。

たとえば、私はしていませんが、月額賃料よりも初期費用を押さえたい人が多いエリアでは、敷礼ゼロで募集している友人達もいます。その場合、滞納防止として、保障会社に加入してもらっているそうです。

さらに必要なら、この費用も割勘にしたり、大家が負担することで、募集条件緩和によるリスクを回避しているとか･･･。

それから、最近はネットで検索してから不動産会社に来る人も多いようなので、検索に引っ掛かりやすいような工夫をします。たとえば１０万５千円の部屋があるとします。

検索で、賃料の上限の条件を１０万円で入れた場合、その部屋は引っ掛かりません。そこで９万８千円を賃料とし、管理費を７千円とするなどです。管理費込みの賃料という会社もありますから、各社の検索の条件を研究する価値はありそうです。

最後に③誰に募集を任せるかですが、とても重要なことです。私は２棟目の物件を買った時に、元々管理していた管理会社さんに引き続きお願いすることにしたのですが、最初に書いた通り、３部屋がなかなか埋まりませんでした。

コミュニケーションを密にとって一緒にいろいろと対策を考えたりしましたが、一向に改善しませんでした。その一方で、１棟目の物件はリーシング（入居付け）が難しいと思っていたのに、空室が出ても、わりとすんなり次の入居者さんが決まっていました。

友人達に聞くと、管理会社から外部に物件情報が出ていない場合があったり、リーシング（入居付け）に弱い会社もあるようです。もしかしたら、管理会社さんが問題なのでは？と思い、管理会社を変えました。

当時、新米大家だった私には、とっても大きな決断でした！！

１棟目の管理会社さんに２棟目もお願いすることにしたのです。すると、繁忙期を過ぎていたのですが、あっという間に満室になりました。

この管理会社さんは、繁忙期には週に一度、近隣の不動産会社をまわって私の物件の資料も配っています。物件のあるエリアに強いネットワークがあったのです。

さらに今の時期、私は広告料を１カ月分増やしたりしています。増やした分は、客付け業者さんに自由に使ってもらっています。フリーレント１カ月を付けたいという業者さんもいれば、自分たちが手数料として欲しいという業者さんもいるからです。

もし忙しくても、すぐにできることがあります。管理会社に電話して、応募状況を聞いたり、広告料を増やしたり、またネットで自分の物件がアップされているかをチェックしたりということです。

私もあと一部屋空室があります。今がまさにがんばり時。満室にして、楽しくお花見に出かけられるようにしましょうね。

■ ただ新しいだけでは競争に勝ち抜けない！

不動産投資ブームの影響で、良い物件がなかなか買えない……と嘆く投資家は多い。とくに高利回りの中古物件の人気は高く、指値どころか買い上がりするケースも少なくない。そんな中、新築アパートが人気を集めている。

「水回りや住宅設備など、最新のものが導入された新築アパートは、買って10年程度はメンテナンスもいらず、木造であっても融資がつきやすいことから不動産投資初心者にも人気です。その一方で地主さんの相続対策のなどの競合も多く、新築アパート同士の競争も激しくなっている現実があります」。

そう語るのは、株式会社バッファロー・IT・ソリューションズ（以下バッファロー）営業部ソリューショングループ横山奨氏。たしかに中古物件に対する新築物件であれば差別化になるが、新築物件が増えてくれば「新築」であることは差別化にならない。そこで、どれだけ物件に特徴をつけられるかが鍵となる。

「無料インターネットはもはや定番の人気です。スマートフォンやタブレットの普及から、とくに若者には必要不可欠となっています。スマートフォンにも通信機能がありますが、契約プランによる容量制限があるため、動画やゲームを長時間楽しむヘビーユーザーには不十分。そのため、制限のないWi-Fi通信を無料で使えることが強みになるのです」。

また、Wi-Fiと同じくニーズが高いのが防犯面である。その点、アパートWi-Fiはオプションとして「監視カメラの設置」を選ぶことができる。不審者対策やイタズラ防止といったセキュリティ面はもちろんのこと、ゴミ捨てのマナーが問題となっているアパートでは、監視カメラ設置による抑止力が期待できる点が人気だという。

パソコンはもちろん、スマートフォンでライブ映像や録画映像を確認できるため、アパート経営を行うにおいて、大きな安心感につながるといえるだろう。

■ 土地から探して新築アパートをプランニングしたオーナーにインタビュー

今回は、実際にアパートWi-Fiと監視カメラを導入した不動産オーナー、（有）フローレンス代表の不破晴美さんに話をお伺いした。以下、インタビュー形式で紹介する。

( 不破家では、ご主人が購入・プランニング、奥様の晴美さんが管理、娘さんご夫婦が賃貸管理のサポートと家族ぐるみで不動産投資を行っている。現在の所有物件は6棟85室 )。

――不動産投資をはじめたきっかけを教えてください。

不破さん
「サラリーマンの主人の『自分の人生の中でサイドラインを持っていたい』という意向からです。私は今でもハラハラしている部分があるのですが、すでに１０年以上が経過し、経営も安定しているので、やっていて良かったなと感じています」。

――今回、どのような経緯で新築アパートを取得されたのでしょうか？

不破さん
「これまで主に中古物件を購入していましたが、ここ最近はなかなか良い中古物件が見つからないので、主人が『自分で建てよう！』と土地から探しました。一からプランニングしたのは今回がはじめてです」。

東急池上線「戸越銀座」駅徒歩5分。有名な「戸越銀座商店街」からすぐの好立地に建つ

――無料インターネットを導入した理由を教えてください。

不破さん
「身内に賃貸管理の仕事をしている者がいる縁でアンケートをとってもらったところ、無料インターネットの導入率は、神奈川で新築２～３割程度、東京の新築で約４割とのことで、都内の好立地であれば家賃を数千円上げることもできるということでした。主人はその結果を見て導入を決めました」。

――アパートWi-Fiを選択した決め手はなんでしょうか？

不破さん
「室内配線をしなくてもいいからです。室内配線ですと入居者さんとの関わりもあり、何かあったときに煩雑です。その点、アパートWi-Fiは共有部へ機器を設置できますし、入居者さんが引っ越してきた当日からインターネットが使えるのが魅力です。バッファローさんのサポートも信頼できると思いました」。

――監視カメラを導入した理由は？

不破さん
「場所柄、女性の入居を見込み、『収納』と『防犯』をアパートの特徴として打ち出すことにしたためです。門扉をつくってオートロックをつけ、入口部分が見えるようにカメラを設置します。監視カメラを導入したのは2棟目ですが、オーナーも入居者も安心ですし、トラブルの抑止力もあると感じています」。

――そのほかにされている工夫はありますか？

不破さん
「ベランダがないため、浴室乾燥機にくわえて室内干しも設置するなど、スタートラインでしっかりとした設備を入れることと、室内のスペースを有効に使うことを心がけています。プランニングの際には、不動産コンサルタントの猪俣淳さんにお世話になりました。

女性目線の細やかな収納や、内装デザインは娘のアイディアを取り入れており、外構は主人の担当で以前からお願いしている造園設計の庭師さんに発注しています。そのほか設計士のアイディアでマリンランプを使ったり随所に工夫をしています」。

――最後にメッセージをお願いします。

不破さん
「これまで築古物件の入居付に苦労してきました。購入当初5万円だった家賃が3万円台に下落した経験もあり、入居者ニーズを重視するようになりました。コスト意識は大切ですが、いかに安くするかより、いかに快適に住んでもらうかを考えた方が長い目で見ると良いように感じます。

今回のアパートWi-Fiと監視カメラもこの考え方がベースになっています。この新築アパートも竣工前ですが、12室中9室の入居が決まっています。この調子で繁忙期中に満室を目指しています」。

■ 人気のアパートWi-Fiが価格改定！

このように新築アパートオーナーからも注目を集めているアパートWi-Fi。横山氏によれば、インターネット回線料金も含んだオールインワンパッケージが特に人気だという。

同パッケージは、戸数に応じた価格設定で物件規模にあわせた導入が可能。料金体系も全国一律と明朗である。現在、従来に比べてお得な以下の新価格にて提供中だ。

【アパートWi-Fi新価格】

【監視カメラパック（オプション）新価格】

「初期費用（工事費・機器費）を一括で支払い、回線費・保守メンテナンス費を月々支払うという選択にくわえて、家賃収入の中から、工事費・機器費・回線費・保守メンテナンス費を月払いする【初期費用0円　6年間分割払い】も好評です。また、オプションの監視カメラも一括払いと6年分割払いから選ぶことができます」。

推奨アパートは壁材サイディングまたはALCの3階建以下、かつ1部屋40平米（目安：2DK ）以下のアパート。対象エリアは全国対応（離島除く）。費用対効果の高い空室対策・退去防止に、アパートWi-Fi&監視カメラを検討してはいかがだろうか。詳しくは以下までお問合せを。

※ 詳細・お申し込み⇒http://buffalo-its.jp/apartwifi/
または、

で検索

取材元：株式会社バッファロー・IT・ソリューションズ
住所：東京都中央区新川1-21-2　茅場町タワー16F
お問い合わせ：03-3523-3354
URL：http://buffalo-its.jp/apartwifi/
掲載期間：2017/2/17～2017/3/16【 PR 】

アロハー！
ハワイに移住して日米でリモート賃貸経営をしている天方エバンです。

少し前の話ですが、年末年始に沖縄、札幌と実家行脚の後、ニセコで２日間新雪を堪能してハワイに戻ってきました。ここのところハワイはめっきり寒いです。先週サーフィン、水泳したら水が冷たすぎて熱がでました・笑

ここのところ長袖のパジャマきて布団被って寝ています。夜のお風呂が最高に気持ちいいです。さて、もう２月も半ばですが、今回は僕の設定した今年の目標をお題にしたいと思います。

まず日本ですが、昨年最後の一棟を売却し、いよいよ日本の不動産がゼロになりました。現在の日本での収益は野立て太陽光一基のみです。

キャッシュフローを諦めた代わりに、そこそこの売却益が残りました。今は確定申告で長期譲渡ではありますが、納税する準備をしております。

日本にベースがない、割高である、有名大家さんみたいな金融機関との関係もないということで、かなり日本での不動産購入には不利な状況であると引き続き感じています。

日本から５年も離れるとマーケット感覚はほぼゼロ。こちらから日本に不動産投資ツアーに行ったら「へぇー」、「そうなんだぁ」の連続ではないかと思います。

来るべき価格調整時期をあせらずじっくり待ち、日本再参入のタイミングを見極めたいと思っています。今年は潮目の変化がありそうな雰囲気がありますが、まだまだ静観のフェーズと自分では思っています。

静観とはいえ、色々検討しなくてはならないことがあります。個人としての事業活動は完全に休止していますので青色申告の取りやめ、個人事業の廃止などです。今年はいろいろ整理する一年になるかと思います。

そんな状況で僕は今一つ後悔していることがあります。それは昨年までの売却益をドルに変えておかなかったことです。１ドル１００円近くでフラフラしている時期にガバっと変えておくべきでした。

１１４円近くなってしまった今、トランプ大統領のお陰で全く先行き不安な状況です。今は最後の奇跡的な円高局面をただしきりに祈る日々です・笑

日本では当面様子見というスタンスを書きました。さて、米国ではどうでしょう？日本で投資しない分をアメリカで頑張って進めていく必要があります。

現在、僕はハワイの自宅のエクィティローンの申請を再びしており、これと手持ちのキャッシュの投資先を購入しようとハワイ、テキサスの両方で網を貼っています。優先順位はテキサス、そしてハワイです。

それ以外は全く考えていません。テキサスを優先したい理由は２０１５年に購入した物件が大変好調に運営できていることと、大型案件が僕の投資スタイルにあっていると思うからです。

戸建てやコンドを複数買うより、こっちの方が好きなんですよね。ハワイでも考えています。実際に昨年は何回か買い付けを入れました（鬼指しすぎてかすりもしなかったですが）。

ハワイではワイキキのコンドを購入して、バケレンするか、もしくはフリップ（ボロ物件を買ってレノベ後転売する）にも興味があります。ちょっとした勇気と資金があればカハラなどの高級住宅を対象としたハイエンドフリップなどやってみたいです。

でも、ハワイにもフリッパーは多くいますし、建物の状況はそれほど値段に反映されない現状をみると、リターンの割には労力が多いのかなとも感じています。

それを考えると、テキサスの大型アパートオーナーになり、ほぼ何もせずにキャッシュオンキャッシュで８-９％のリターンはやはり魅力があります。

投資以外ですと、今年から旅行やアドベンチャーに積極的に家族で取り組んで行きたいと思っています。私立の学校に行かせない分、親の好みで勝手に選んだ課外学習に注力します・笑

年始に行ったニセコがとてもみんな楽しかったようなので、３月の春休みもハワイアン航空の千歳直行便を利用して４日間ほど、ニセコスキー旅行に行くことにしました。

札幌の義理の両親宅に道具もあるし、直行便も出ているので行きやすく、雪質も良いことから、北海道はアメリカ本土より行きやすいし、雪質の外れも少ないと思います。何より雪国から帰るハワイは格別です。

仕事ではハワイの不動産会社を引き続き頑張ろうと思っています。今年はシステム投資を進め、お客様やバケレンゲストの満足度をアップすることが第一目標です。

今年前半は執筆活動にも力を入れる予定です。昨年は多忙すぎてかなり先延ばしにしていましたがこれは必ず着手します。

沖縄にも定期的に足を運び、両親の顔を見に行こうと思っています。自分と家族の健康に毎日感謝し、ハッピーな瞬間の積み重ねでこの一年を終えたいものです。そう、「笑う門には福来る」です♪

それでは皆さんにとっても幸多い年でありますように。今年もあと１０カ月と半分になりましたが、頑張って参りましょう！

マハロ！

天方エバン

■１０年前の自分へ伝えたいこと

私の暮らすマレーシアでは２月に新年が訪れます。そして、新年を迎えると何故か、「初心忘るべからず」という言葉が思い浮かびます。

【初心忘るべからず（しょしんわするべからず）】
「物事に慣れてくると、慢心してしまうことがある。何事も、それを始めようとした時の志、謙虚さや真剣な心構えを忘れてはならない」。

アパート経営を始めてすでに７年以上が経過しましたが、この言葉を胸に、気を引き締めてこれからもアパート経営へ取り組む思いでおります。

などとカッコつけておきながら、あえて言いたい事があります！それは「不動産投資はカンタンである！」ということ。まぁ、こんなこと書こうものなら「そんなわけないだろ！」「なめるな！」などお叱りが飛んで来そうですね(^_^;)

このコラム、私は想定している読者像を持っているのです。それは「サラリーマンから脱却したいが、どうしていいのかわからない」という方。つまりそれは、１０年前の自分自身なのです。

ですから、批難を覚悟して過去の自分へ伝えたいのです。「不動産投資はカンタン」なことを。なぜなら、社会人として、これまでに身つけたスキルがそのまま役立つからです。だから、大丈夫ということです。

■ 不動産投資がカンタンである３つの理由

私が不動産投資がカンタンである思う理由は、３つあります。①特別な才能がいらない、②成功するために必要な情報が豊富にある、③サラリーマンとしてのノウハウが生かせる、という３つです。

①特別な才能がいらない

まとまった資金を用意できれば、誰もが大家としてデビューできます。社会人経験があり、関連書籍で知識を学べば、アパートを安定して運営できる可能性は高いといえます。

安価な物件なら、リターンは大きくない分、リスクも最小限でスタートできます。それに、アパート経営は、特殊な知識やスキルも不要ですし、瞬間的な判断力も必須ではありませんので、石橋を叩いて渡るタイプの方も取り組みやすいといえます。

インテリアのセンスがなければ、雑誌などの情報を真似すればいいですし、運営方法で困ったら大家仲間に相談して解決できるでしょう。逆にいうと、センスがあって決断力と行動力が高い人は圧倒的優位に立てるということです。

②成功するために必要な情報が豊富にある

書籍やセミナー、この健美家サイトなど不動産投資にまつわる情報は溢れかえっています。選べないほどに充実しすぎた不動産書籍のコーナーを前にすると、不動産投資家は全員学び続けているような錯覚をうけてしまうかもしれません。

でも私の経験上、「継続して学び、成長しつづけていく方」は少数派だと感じています。ときどき、セミナー等に行くと、いつも決まったメンバーが参加しています。それは逆に言うと、それ以外の人たちは最初から積極的に学ぶ気がないのだと思われます。

世の中の建築物のほぼ全てに所有者がいるのですから、もしも皆学ぶ姿勢を持っていたとしたら、不動産投資本がミリオンセラーになったり、セミナーは数年先まで予約で埋まっていることでしょう（笑）。しかし、実際にはそうではありません。

このコラムを読まれている方のように、自分の時間とお金を使って学んでいる意識の高い方はほんの一握りしかいないといえるのです。逆にいえるのは、学ぶ姿勢と情報を取捨選択するセンスがあれば圧倒的優位に立てるということです。

③サラリーマンとしてのノウハウが生かせる

これから不動産投資にチャレンジしたいと考えた時、サラリーマンは、最高に恵まれた環境にいると言えます。属性による融資の優位性はもちろんですが、なによりもアパート経営に必要な基礎的なスキルが身につているからです。

あいさつ、会話力、電話応対、指示、報告、チーム力、資料作成、接客、クレーム対応、運転、ＦＡＸ、パソコン、ネットなど…　サラリーマンであれば、当たり前のスキルでしょう。ワードやエクセルを普通に使えるのも、サラリーマン経験のおかげです。

そして、今、サラリーマンの方にとって、普段使いしているスキルをそのまま活用できて、なおかつ収入源にできる仕事というのは限られています。そう考えると、かつての私のような平凡なサラリーマンでも成功できる不動産投資は、他の事業に比べて、カンタンだと思うのです。

（ただし、サラリーマンは大きな借金に関する知識はないので、いきなり大きな借金をするのは無謀のように感じます）。

■【難しい】?【カンタン】は紙一重

同じことでも、カンタンと受け止める人と、難しいと受け止める人がいます。例えば、空室の多い商業ビルを購入した場合、活用方法の選択肢はたくさんあります。

現状のままテナントを募集してもいいし、シェアオフィスや貸し会議室として運営する選択もあります。状況によってはトランクルームもアツいかもしれません。もちろん、そのまま転売することも考えられます。

この事実ひとつをとっても、「たくさんの選択肢の中から当たりそうな一つを選べばいいから、カンタン」という人もいれば、「選択肢がたくさんありすぎて、どれを選べば成功するかわからないから難しい」という人もいます。

ここでの違いは、難しく考える人は、「完璧」を目指す傾向があり、「カンタン」と考える人は、「まずは、そこそこ」を目指してみて、そこから最善策を目指していくということです。

つまり、難しいも、カンタンも、捉え方次第というわけです。そして、難しいと考える傾向にある人は、なかなか前に進むことができず、悩みを抱えやすくなってしまいます。

ちなみに、私自身はバリバリ稼ぐ不動産業者を目指しているわけでもないので、「そこそこ」の利益を得ながら、ゆるい生き方をしたいと考えながら、今に至ります。

最初の一歩を踏み出すのが怖いという人は、完璧な成果を目指しすぎているのかもしれません。小さなリスクで、小さな一歩を踏み出してみてはどうでしょう。意外とカンタンに進んでいけるものですよ。

楽天家は、困難の中にチャンスを見出だす。
悲観論者は、チャンスの中に困難を見る。

ウィンストン・チャーチル

前回のコラムでは中古木造の４棟目と５棟目のことを書きましたが、どちらも成功例と言えない物件でした。

成功よりも失敗からの方が得るものは多いと思いますが、その頃は中古物件のリフォームや運営スキルも知識も経験も少なく、物件の料理方法が判断出来ない準備不足状態で購入していたので、失敗も当然の事でした。

■ ３０代前半の友人の面白い取引事例の話

さて、今回はこんな利回りが低い時代で本当にあった、高利回りの面白い取引事例を紹介したいと思います。ご本人からも掲載の許可を得たので、早速コラムに書かせていただきます。

それは若い３０代前半の友人の話なのですが、あまりにも痛快な出来事で、彼から話を聞いていて何度も笑ってしまいました( 大笑 )。

彼は、２０代前半で起業し、１０年あまり色々なビジネスに挑戦しています。つい２年ほど前には、ロードサイドの路面店を借りて飲食業を始めました。

同時にそれまでのビジネスで蓄えたお金で立地の良い小ぶりの中古アパートを現金購入、さらにはその物件を共同担保にして借入を使い、中古の一棟マンションも購入しました。ここまでは、まあ、珍しくはない話です。

その彼のお店ですが、そこそこに繁盛はしていたものの、店の駐車場への道路からの取り付け道が悪くて、思うように客足が伸びていませんでした。

■ 破格の値段でテナント物件を購入

そんなある日、自分の店の道路並びで、より立地の良いある大手のテナントが店じまいをしているのを車で移動中の彼の奥様が発見したのです。

奥様は彼が運転していた車をその店仕舞しているテナント前に即！！停めるように指示を出しました。そして、そのクローズしたテナントの張り紙に書いてあった連絡先に即！！電話するように言ったのです。

彼が電話をかけると、テナントは解体して地主に返還義務があったようでしたが、テナントを現状で売却しても良い、とのニュアンスを得たのです。

そのテナントは固定資産評価はかなり高いものですし、まだまだ築年数も新しかったので、幾らで値段交渉をすればいいのか、彼は迷いました。

とりあえず、固定資産税の３分の１くらいから始めてみようと思うと奥様に相談したところ、彼の奥様はなんと、固定資産評価の２０分の１の程度のあり得ない価格を提示しました。

しかも、「私が交渉する」と、奥様自ら交渉の主導権を握り、実際にその価格で契約をまとめてしまったのです！

無事契約を交わし、撤退したテナントに移転すると、駐車場への入り口が良くなったおかげで客足は伸びました。しかし、売り上げも増えると人件費や経費も比例して増え、彼は商売の厳しさを改めて感じることになりました。

■ 物件を転貸して、利回り５００％弱の投資物件に

そんなある日、彼はあることに気が付きました。それは、従業員への給与支払いと、テナントの地代金を支払い、さらには彼が自ら店舗で働いた労働力分も含めて最後に手元に残る金額と、仮にテナントを他に転貸して家賃をもらい、地主へ地代金を支払って手元に残る金額がほぼ同じという事でした。

「これぞコロンブスの卵」。そう思った彼は、その店を転貸することを決意しました。そして、無事にテナントを見つけ、有利な条件で交渉し（ここでも彼の奥様が主導で交渉をまとめました）、契約までこぎつけたのです。

テナントですので管理も不要、修繕も不要の契約です。まったく手間いらずの状態で、北海道のサラリーマンの平均年収並の収益を、そのテナントの転貸から得ることに成功したのでした。

利回りはなんと・・驚愕の５００％弱！！

これは、ドルフ・デ・ルース博士のいうところの「１０年に一度の取引」以上の取引です。この話を聞いて、どんな感想を持つでしょうか？

「こんな取引なんてあり得ない！！」と考えるか。または「よし！！オイラも良い取引を探すぞ！！」と考えるかで、世の中を見る目も、その人のその後の人生もまったく変わってくるはずです。

■ 準備ができていたからチャンスが訪れた

今回の取引について、彼は「たまたま」車で通りがかりに近所のテナントが閉店したのを見かけ、「たまたま」張り紙を見て電話したら売却しても良いとの返答をもらい、「たまたま」地主と粘り強く交渉したら転貸も許可をもらった。

そんな風に、「たまたま」という言葉を連発していました。しかし、それも、チャンスをものにして生かせる準備が出来ていたからこその賜物だと、オイラは思います。

このくらいのキャッシュフローを普通の中古の一棟マンションを購入して得ようとしたら、１．５億～２億で利回り９％くらいの物件に、２０％くらい自己資金を投入して購入して、なんとか得られるかどうかでしょう。

この取引の凄いところは、まったく借入金がなく、今後の金利上昇のリスクもないということです。店舗購入に使ったお金は普通のリーマンでも頑張れば２年もあれば貯められるくらいの金額です。

その金額で向こう１０年間、なんの手もわずらわせずに、毎月平均的リーマンの給与以上お金が入ってくるのです。さらに、１０年後に契約更新ができれば、相当な期間、安泰を得られます。

付け加えると、この転貸物件の持ち主は彼の奥様本人です。彼の最大の資産は彼の奥様といえるでしょう（これは本人も認めていますが）。

■ 「１０年に一度の取引」は毎週だって存在する

不動産市況が過熱しているから「今は買うべきではない」と言う人がいます。また、「市況が過熱しているから売り時だ」と言う人もいます。果たして、実際はどうなのでしょうか？

実際は、いつでも売り時で、いつでも買い時なのではないでしょうか？

昨年も今年も、先週も今週も、どこかで良い取引は発生している事実があります。それも、世間一般の目にはなかなか見えない形で・・・・

「『　１０年に一度の取引　』は毎週だって存在すると信じなければ、『１０年に一度の取引』に出合うことはない」

ロバート・キヨサキもそう言っています。さて、今日もビールを飲みながらオイラだけの「１０年に一度の取引」を探すこととします。どうですか。皆さんもご一緒に探しませんか？

こんにちは、ふんどし王子です。普段は４台の工作機械を使い、ビルの建材を削りまくっております。（東京の物件なので完成したら見に行きます）。

夏暑く、冬寒い、アルミの粉が飛び交っており、騒音が激しい素敵な職場です。耳栓、マスク、保護メガネ着用でございます。カイジの地下帝国を作っている気分です（笑）。

それでも大事なお仕事ですから、ムリ・ムダ・ムラの３ムをなくし、現場、現物、現実の３現主義で、整理・整頓・清掃の３Ｓにて生産活動に日々、取り組んでおります！

と、今日は冒頭から、工場で使う用語を並べてみました。（不動産投資にも役立つかも？）。工場で働きながら、不動産投資もがんばります！

■ 新築戸建ての入居者決定！

さて、昨年から何回か、コラムに取り上げている新築戸建に入居申し込みが入りました！（現在、契約書ひな形のやり取り中）。

家賃は月額１０．４万。敷金３カ月礼金１カ月と、好条件でした！（ペットを飼われる方ので、敷金をプラス１カ月いただきました）。ただ、予想外のこととして「猫」も入居となりました･･･。

経緯を説明すると、もともとは家賃１１万で出していたのですが、１月は反響が少なく、心が折れそうになり、９．９万に値下げしました。（今思えば焦りすぎでした）。

客付力Ｎｏ．１の会社さんからは「安くし過ぎではありませんか？」と言われましたが、繁忙期で決まらない恐怖に負けてしまい、安くしてしまいました。

そして、客付Ｎｏ．１の会社さんが案内してくれたところ、気に入っていただけました。猫を飼いたいということでしたので５,０００円アップを提案すると、問題なく申込みを頂きました。

し・か・し、入居希望の方の雰囲気を見ていると、価格を下げる前の１１万円でも決まっていた気がします。そこに、猫を飼うため５,０００円アップも加えて、１１万５千円でも行けたのではないかと心残りです。

また、猫をＯＫにするのはリスクが高いのではないか？と思われる方がいらっしゃると思いますが･･･、その通りです。（えっ！）。

知り合いの投資家さんは、１Ｋのアパートに猫ＯＫで半年間住んでもらったところ、その後の原状回復の際、傷や臭いの対応で４０万程度かかったそうです。ワタクシはペットＯＫの物件は初めてなのでドキドキです。

それでも、今回の申込者は高属性の方ですし、賃貸契約書には、原状回復の特約として、「ペットが起因の傷、臭いなどの原状回復費用は１００％借主負担とする」、と記入してもらいました。

また、最低２年程度は住んでいただけるようですし、利回りも１０．４％ですから、当初の目標はクリアしています！

入居の条件も悪くありません。敷金３カ月、礼金１カ月、前家賃で５０万程度をいただけますし、そのうち２カ月は敷引きです（返金しなくていい敷金）。

それに、ペットを飼われている人の方がきれい好きで、ペットに躾が行き届いていれば、むしろ普通の人より綺麗に部屋を使ってくれるという話も聞いたことがありますので、勝手に淡い期待を抱いております。

泣くか、笑うかは２年以降のお楽しみです！

■ 賃貸と売却、まさかのダブルブッキング！

おっと、この話はこれで終わりではありません。入居申込をいただいた時点で、営業をかけていた他社さんにストップをかけるために電話をすると･･･、まさかのダブルブッキングが発覚！

実は、賃貸でお客さんが付かないリスクを考慮し、並行して１,６５０万で売りに出しておりました。すると、賃貸の申込みと同じ日に、満額で買付が入っていたのです。

もうビックリ！（購入希望者の属性、資金的にも申し分なかったです）。

少し心が揺れましたが、そもそも賃貸用の融資を引いていて、建った瞬間に即転売では金融機関のイメージも悪いですし（次のお付き合いがなくなるかもしれません）、入居を決めてくれた会社さんにもしめしがつきません。

もともと賃貸を優先させる気持だったので、売却の方をお断りさせていただきました。ただ、売却できる事が空想ではなく、現実だったことが証明されて良かったです！

そもそもワタクシの師匠からは、家賃を９．９万に下げて、売値を１,６５０万とした時点で、次のような苦言をいわれていました。

「家賃は１１万でいいし、時間を掛ければ１,９８０万程度で売れていくと思うよ！　相場を壊さないで！」

軽く怒られました（笑）。しかし、１,６５０万で売却した場合でも、仲介手数料５０万程度と、土地、建物、諸経費で１,２００万だったので税引き前で４００万残ります！

サラリーマンが４００万を貯めるのが、いかに大変か。相場破壊なのかもしれませんが、サラリーマンにとってはこれだけの金額を得られるのは大きな魅力です。（でも次からは気をつけます）。

そして、この件があり、不動産屋の社長さんがいい車に乗っている理由がよくわかりました（笑）。大家列伝に出ていた天野さんも自宅を買い替えるたびに利益を出していたと言いますし、含み益のある自宅を購入していけば、どんどん豊かになれると思います。

理想は、近江商人の「売り手良し、買い手良し、世間良し」ではないですが、「住んでよし、貸してよし、売ってよし」の３方良しがいいですね。

今回は賃貸に出すことができたので、第５話で想定した通り、７年程度保有し、築浅物件として１,５００万程度で売却する方向でいこうと思います！

■ 引渡し時期についての反省

最後に今回学んだことや、小さな失敗をシェアしようと思います。新築戸建は昨年度末に引き渡しを行いました。個人所有の物件なら長期譲渡を考えて、年を越す前の方がメリットがあります。

しかし、法人は関係ないので、建物の築年数を考えると年明けが望ましいです。ワタクシの場合、建物引渡し時期が年末でしたので、２週間違っただけで、平成２８年築と平成２９年築の差になってしまいました！

これは、売却の際の表記を考えるともったいないですね。そんな理由から、建売業者さん等は、年明けの引き渡しを望むようです。

また、固定資産税についても１月１日の所有者にかかってくるので、１月１日以降の引渡しであれば建物１年分の固定資産税はかかってきません。年末年始に引き渡しがある場合は、この点を気にしてみるといいと思います。

次に業者選別についてです。当たり前だと思いますが、業者選別は大事です。どの業者さんも大事なので上手く付き合うべきなのですが、今回は、土地の売買で縁があった業者さんを中心に進めました。

ワタクシの土地・建物の購入価格を知っているせいか、物件の売却査定は１,５００万円でした。そこを、「いや、１,６５０万円でお願いします！」と力をこめて押し戻しました。

また、「賃貸の家賃も下げてはどうか？」と提案されて、弱気だった自分はついＯＫしてしまいました。反省しています。判断するのは自己責任です。そして、ブレないためにはいろいろな相場観が大事です。

これからは、業者さんの得意・不得意を見極めて、洗練された投資家になっていきたいと思った次第です。買う時は、値付けが甘い業者さん、売る時は、高く売却してくれる会社、客付が強い会社さんですね。

さて、２月中に新築アパートの土地決済がありますので、引き続き新築案件をこなしていこうと思います！それでは、また次回お会いしましょう！

今月の大家列伝は、関東と北陸に６物件３９室を所有し、年間の家賃収入は約２,０００万円というサラリーマン『闘志』家の江古田島平八（えこだじまへいはち）さんにお話をうかがいます。過去に劇団を主宰していたというユニークな経歴を持つ江古田島さんは、なぜ不動産投資を始め、いかにして物件を増やしたのか？徹底的にリスクを抑えた投資手法に注目です。

■ 演劇を辞める代わりに設定した目標

華子

自己紹介をお願いします。

江古田島平八さん

押忍。サラリーマン大家の江古田島平八（仮名）じゃ。２００７年から不動産投資を始め、現在は６物件３９室から年間約２,０００万円の家賃収入を得ておる。

返済比率は２５％で、年間のキャッシュフローは約１,５００万円。その他に、石川県内に新築中のアパートがあり、７月に完成予定じゃ。

華子

うわ、「漢（おとこ）」っぽい話し方ですね。

江古田島平八さん

そうじゃ。ブログでもいつも、こういう話し方なんじゃ。だが、あんまりこれで押すと大家列伝の読者の皆さんが疲れると思うので、ここからはキャラを封印して、普通の人っぽくお話させていただくぞ（笑）。

華子

お気遣い、ありがとうございます（笑）。ところで江古田島さんは目力が強くて、Ｖシネマの俳優さんのようですね。

江古田島平八さん

そうですか？実は私は日本大学の芸術学部出身で、大学１年のときに劇団を旗揚げして、学生時代は演劇とダンスに青春を捧げていたんです。Ｖシネマにも出演したことがあるんですよ。

大学卒業と同時に演劇の道を離れたのですが、そのときに、「演劇を辞めるからには、続けるやつらよりいい生活をするぞ」と誓い、これまでに様々な仕事をしてきました。

華子

不動産投資を始めたのも、そんな理由からですか？

江古田島平八さん

いえ、不動産投資に辿りついたのは、それから随分後です。大学卒業後は、インセンティブ狙いで上場間近の個別指導塾に入社しました。

塾では室長として進路相談などを担当していたんですが、あるヤンキー生徒をそこそこの学校に送り込んだのを機に、進学を志すヤンキーが集まりだし、一人の生徒が一週間に受講する平均授業数で全国１位になりました。

ところが、社長から「電話の折り返しが遅い」という理由で降格を命じられ、大ゲンカ。入社１年目で成績がダントツだったせいで、不正を疑われたことにも腹がたちました。一生懸命やった結果がこれか、とその場で辞表を書き、退社しました。

■ 雀荘の社員寮として初めての不動産を購入

華子

ドラマのような話ですね。

江古田島平八さん

いえいえ。その後、ヘッドハンティングで人材コンサルタント会社に入社したものの、そこで出会う社長たちに「江古田島君、すぐに独立したほうがいいよ」と言われ、その気になってしまい（笑）、弁当屋で起業。

学生時代にピアノバーの経営を請け負っていた経験もあり、初年度から売上を伸ばすことができました。

その翌年には日本橋に業務委託契約でカフェをオープンし、その後、先輩が働いていた潰れかけの雀荘を購入しました。ここでようやく不動産が出てきます（笑）。

華子

どういうことでしょうか？

江古田島平八さん

先輩が、「この店がなくなったら芝居が続けられない」と困っている様子を見て、５００万円の借金込みで経営を引き継いだんです。その後、この雀荘のスタッフが部屋を借りたくても審査が通らないというので、社員寮として区分マンションを買いました。

ちなみに雀荘は借金をチャラにして、滞納家賃も支払った後で、元の持ち主に返しました。先輩が雀荘を辞めたので、続ける理由がなくなったんです。

華子

なるほど。ものすごくたくさん聞きたいことがあるのですが、今日は不動産投資がテーマですので、グッと我慢して、不動産の質問をさせてください。その区分マンションは現金で買ったのですか？

江古田島平八さん

そうです。日本橋のカフェが繁盛してお金も持っていたので、それを元に、雀荘の近くの１ＤＫを買いました。価格は７２０万円で、利回りは１０％です。持ってみたら、「家賃が入ってくるっていいな」と思い、アパートをほしくなりました。

■ 住宅ローンを通すために就職、徐々に物件を購入

華子

お店が順調だったのに、この翌年に、就職したそうですね。それはなぜですか？

江古田島平八さん

家賃がもったいなかったので、家を買おうとしたら、ローンが通らなかったんです。銀行の偉い人に理由を訊ねると、①自営業は収入が不安定、②転職と独立を繰り返している、②若いのに現金を持っているのが逆に不安、と遠まわしに言われました。

自分より給料も貯金も少ないサラリーマンが家を買えて、自分はダメというのが悔しかったです。

その頃、カフェの業務委託契約が切れたので、次の事業をやる前にちょっとだけ就職して、その間にローンを引こうと考え、転職サイト経由で知っている会社４社にエントリーしました。幸い、全社から採用通知をもらえたので、その中の一番大きな会社に入りました。

華子

就職して、家は買えましたか？

江古田島平八さん

ところが、サラリーマンになればすぐ融資がつくのかと思ったら、勤続年数が必要だといわれ、じゃあもう少し続けるか、と今にいたります。

すでにマイホームは買ったのですが、今も辞めずにいるのは、快適な職場だから。残業はしませんし、有給休暇も全部消化していますが、やるべきことをやればＯＫなんです。

華子

それができるのは江古田島さんだから、という気もします（笑）。サラリーマンになってからは、どんな物件を買ったのでしょう？

江古田島平八さん

最初のアパートは１,０００万円以内と決めていました。その価格だと東京は難しいため、友だちが住んでいた金沢で物件を探し、５０棟ほど見たあとで７５０万円の中古アパートを現金で買いました。１ルーム×８戸で、利回りは２５％です。

華子

安く買うために、どんなことをしましたか？

江古田島平八さん

自分の納得のいく価格で指値を入れます。この物件は、別の物件を案内してくれた業者の社長さんが「若い時の俺を見ているようだ」と自分を気に入ってくれて、情報を一番に知らせてくれました。

一棟目で賃貸経営を面白いと思えたので、翌年に同じ社長さんから富山県高岡市に重量鉄骨マンションを買いました。こちらは２,０００万円で、公庫で全額融資を受けました。１Ｋ×１２戸の物件で、利回りは３０％でした。

安いのは、入居率が１２室中４室と低く、募集もリフォームもされていなかった任意売却物件だったため。今では無事に満室で経営できています。

■ 現金買いと借入をミックスして返済比率を抑える

華子

最初の区分マンション、次の中古アパートは現金で購入したのに、この物件は全額融資を受けたのはなぜですか？

江古田島平八さん

毎月の返済額を計算したところ、前の二物件の家賃で支払える範囲だったので、借入をしてもリスクが低いと判断したんです。

借金は絶対にダメというわけではなく、現金買いと借入をミックスして、負担にならないレベルを保てばいいと考えています。ちなみに公庫ではすべて、元金均等で借りています。

華子

慎重ですね。

江古田島平八さん

そうだと思います。重量鉄骨のマンションを買った翌年、豊島区に３,８５０万円でマイホームを買いました。１階が２ＬＤＫで、２階に１Ｋが３戸ある賃貸併用住宅で、２階からの家賃でローンの全額を支払えて、さらにキャッシュフローも出ます。

当初は５,４００万円で売りに出ていたのですが、火事の後のリノベーション物件で築年数が４０年以上、更に借地だった上、１階部分がゴミ屋敷に近いほど荒れていた三重苦の物件だったため、買い手がつかず、安くなっていました。

幸い、私は金利１.０７５％、期間３５年の住宅ローンで買うことができました。

華子

２階からの家賃で住宅ローンをまかなえるだけでなく、キャッシュフローも出るとは、ステキなマイホームです。でも、火事を起こしていたり、ゴミ屋敷状態だったりという点は、気になりませんでしたか？

江古田島平八さん

実は、それ以外にも、この物件の売主が個性的な人で、大変な思いもしたのですが、なんとかクリアできました。

理由がなければ安くならないので、問題があることは承知の上で買っています。それよりも、金銭的に無理をせず買える方が重要。せっかくマイホームを持てたのに、返済で苦労することになったら本末転倒ですから。

華子の編集後記
ドラマティックな人生を送る江古田島さん。正義感の強さ、義理人情を慮る姿勢、そして徹底してリスクを排除した投資手法と、ドシンと筋が通ったマイウェイを歩みながらも、軽やかで一緒にいる人を安心させる雰囲気が印象的でした。後編の明日は、返済比率の低さにこだわる理由、主宰する「富導算塾」について等を語っていただきます。お楽しみに。

昨日の前編に続き、関東と北陸に６物件３９室を所有し、年間のキャッシュフロー約１,５００万円というサラリーマン『闘志』家の江古田島平八（えこだじまへいはち）さんにお話をうかがいます。現金と日本政策金融公庫、ノンバンクからの借入で物件を増やすポイント、東日本大震災で実家が全焼して感じたこと、家族や主宰する「富導算塾」の話など、低リスクで自由になるお金を増やしたいサラリーマン大家さん必見の内容です。

■ 東日本大震災で実感した借金のリスク

華子

２０１０年に賃貸併用住宅を買われた後は、どんな物件を買ったのでしょう？

江古田島平八さん

２０１５年に茨城県行方市のドームハウスを５５０万円で買いました。ここは今、法人が借りていますが、将来は別荘にしたいと考えています。

その後、千葉市にある６,２００万円で利回り１３％の重量鉄骨マンションを買い、２０１６年には板橋区の２,２８０万円で利回り１５％の中古アパートを買いました。

ドームハウスは現金でしたが、千葉と板橋の物件はノンバンクで期間３０年、金利２・９％で融資を受けています。頭金も入れているので、千葉は１５室中５室、板橋は６室中２室埋まれば回ります。

ノンバンクは共同担保を入れれば返事が早いし、融資に関する縛りが少ないので、使い勝手がいい。ここぞというときはスピード重視で活用しています。

華子

１０年前ならまだしも、２０１５年以降にその利回りになるとは、かなり安いと思います。コツはありますか？

江古田島平八さん

出会う人に毎回、誠実に向かいあっていたら、自分の好みの物件を出している会社のお得意様になることができました。

私は関東と北陸に物件を持っていますが、両方とも懇意にしている業者さんがあり、優先的に情報をまわしてくれます。板橋区のアパートは再建築不可なので、それも安い理由のひとつです。

華子

相手も人間ですから、相性のいい人に買ってほしいと思うのでしょうね。ところで、２０１０年に賃貸併用住宅を買われてから、約４年間、物件を買われていませんが、なぜですか？

江古田島平八さん

私は福島出身で、２０１１年の東日本大震災で実家が全焼しました。この時、あったものが全部なくなって、借金だけが残った人たちの苦労を目の当たりにしました。

それ以来、今日と同じように明日、アパートや会社があることは、当たり前ではないということを考えるようになりました。

それを機に借金を減らしたい思いが強くなり、この期間は繰り上げ返済に励みました。この期間も江古田で立ち飲み屋を共同購入したり、西麻布でバーを企画したりと、本業とは別に色々なことをしていましたが、借金はしないのが大前提でした。

華子

そんなご苦労があったのですね。関東と北陸にエリアを分けているのも、そのような背景があるのですか？

江古田島平八さん

はい。震災のリスクを考えると、場所を分散して、どこかがやられても残りは大丈夫という体制を作るのは大切です。何かあったときに立ち直れるか。それはビジネスをする上で非常に重要だと思います。

少し話は変わりますが、私は大学の同窓生や、独立した仲間などから、お金の相談を受けることが多いので、「富導算塾」という勉強会を主宰しています。そこでも、返済比率を低くすることと、時間をかけて成長することが大事だと口をすっぱくして言っています。

千葉県千葉市の重量鉄骨マンション

■ 返済比率を低く抑えるのはカリカリせず暮らすため

華子

「富導算塾」について詳しく教えてださい。

江古田島平八さん

塾といっても、メンバーは大学時代の同期や元同僚など、昔からの知り合いばかりの、アットホームな会です。塾生に最初に教えるのは、不動産を買うことで税金を減らし、「収入を自分でコントロールできる」ことを知ってもらうこと。

それができたら、お金を貯めて高利回りの戸建てやアパートを買い、収入と資産を増やしていきます。トラブルがあったりして眉間にしわがよっている塾生には、「返済比率を低く抑えているのは楽しく暮らすため。そんなにカリカリしなくても大丈夫」と伝えます。

家族ぐるみで集まることも多く、奥さんや子供たちの顔も知っているので、絶対に失敗はさせられません。ちなみにうちの塾では、奥さんや旦那さんの悪口を言うと即退塾です（笑）。

華子

家族ぐるみでお付き合いできる会というのはいいですね。

江古田島平八さん

はい。忘れてはならないのは、不動産投資をする目的は何なのか、ということ。家族の幸せのために始めたのに、それがストレスや不安を生んだら意味がありません。

私はサラリーマンなら、返済比率は５割がマックスだと思っています。そして自分自身はそれより厳しい２５％以下を守っています。何よりも、「破たんしないこと」が大切だからです。

毎月の返済が少ないと、空室があっても焦らないし、滞納があってもイライラしません。もちろん、管理会社さんには滞納があれば催促するように伝えますが、ガチャガチャするのは嫌なので、うるさくは言わない。

「北風と太陽」の話でいうと、太陽派ですね。すると、年末にまとめて入金があったりするんです。それも、安く買っているからできることです。

華子

徹底していますね。

江古田島平八さん

はい。この１０年間、不動産投資の本やブログをたくさん読みましたが、私から見て、楽しそうに生きているなと思う投資家の方は、加藤ひろゆきさんによせ、吉川英一さんにせよ、大きな借金をしていないという印象です。

いくら資産をたくさん持っていても、節税対策のために物件を買ったり、金融機関の開拓でいつも忙しそうにしているのは、私の理想とは違います。

キャピタルゲインで大きく稼いでいる人もいますが、私は借金をして売り抜けるというゲームをしたいわけではないので、うらやましいとは思いません。

■ 家族が反対するならやらない方がいい

華子

現金と公庫とノンバンクだけで、年間キャッシュフローが１,５００万円を越えました。今後は、どんな物件を買っていくつもりですか？

江古田島平八さん

今、新築中のアパートがあるので、まずはそれを無事に稼動させたいです。この物件も、北陸の社長さんから、「１０％以上まわる新築を江古田島君の為に建てたい」と紹介され、感動して購入を決めました。

今後も、中古、新築にこだわらず、いい物件を紹介されたら買っていくつもりです。ただ、借入は最低限に抑えます。キャッシュフローが貯まったら、繰り上げ返済にあてて、いずれ借金はゼロにするつもりです。

繰り上げ返済なんて素人がすることという人がいますが、何があるかわからない世の中で、借金がないという安心感はあなどれません。

華子

これから不動産投資を始める人にアドバイスをお願いします。

江古田島平八さん

年収１,０００万円以上あるエリートの方は、私の話は聞かないでください（笑）。普通のサラリーマンの方に伝えたいのは、現金で買える範囲でスタートして、不動産投資を続けたいと思ったら、初めて融資を受けて物件を買うのがいいということです。

それと、不動産投資をすることで家族の関係が悪くなるなら、やらない方がいいと思います。

実はうちの妻も、最初は不動産投資に反対だったんです。でも、現金で小さな物件を買い、家賃収入が入る状況を具体的に伝えると、考えを変えてくれて、今では塾生の奥様の相談に乗ったりしています（笑）。妻がずっと反対だったら、今のようなことはしていないと思います。

■ １０年後も２０年後も今と同じように過ごしていたい

華子

演劇を辞める時、「演劇を続ける奴らよりいい生活をしてやる」と決めましたよね。その結果はいかがですか？

江古田島平八さん

達成できていると思います。毎日を過不足なく生きることができて、その裏では家賃収入と資産が着々と積みあがっている。これってすごいことですよね。

あの頃は自分の才能に限界を感じて、演劇を離れてしまいましたが、そのうち、演劇の仕事にまたかかわれたらという気持ちもあります。

華子

これからの目標を教えてください。

江古田島平八さん

今もやりたいことをやっているので、目標とかって、あまりないんです。１０年後も２０年後も３０年後も、今と同じように、カリカリせずに、仲間たちと楽しくやっているんじゃないでしょうか。

ひとつだけ、ずっと先の話ですが、葬式で色々な人が泣いてくれるような人になりたいですね。「この人に出会えてよかった」って言ってもらえるような「漢（おとこ）」として死ねたら最高です。

華子の編集後記
東日本大震災の話を聞いたとき、サラッと聞こえる江古田島さんの言葉がなぜ、聞く側の心に重く響くのかがわかった気がしました。きっと、たくさんの思いが乗っているのですね。「普通の人が不動産投資をする」ということの本質を考えさせられたインタビューでした。いつか、江古田島さんのお芝居を見てみたいです。江古田島さん、ありがとうございました。

こんにちは。赤井誠です。もう二月もほぼ終わりですね。

私のところは一旦申し込みベースで満室になったのですが、その後立て続けに退去連絡が入り、３月末までの退去予定が４つ。さらに今年購入した全空物件があと３つ。合計７室も埋めなくてはなりません。

こまったものです。このままでは今年は、３月末まで非常に忙しい日々を過ごすことになりそうです。

さて、本日はそんな中、今年の募集で私がやらかしてしまった大失敗についてお話ししたいと思います。

昨年の秋ごろからある物件で、二つの空室があり、空室期間も２－３カ月経ってきていました。いつまでも放置しておくくらいなら、さっさと募集条件を変更して埋めてしまおうというのが私の方針です。

フリーレントをつけたり、広告費を上積みしたり、家賃を下げたり、インターネットを無料にしたりなど、様々な特典を付けてでも埋めた方が良いと考えています。そのほうがストレスも少ないし、トータルの収入はそれほど変わらないですから。

■ 家賃を下げても収支は変わらない

例えば、一カ月間空室にしておく場合と、フリーレントや広告費の上積みに一カ月分を使い、その分を早く埋めてしまう場合とでは、収入はほとんど変わりません。

シングルの場合はだいたい２～４年が入居期間です。平均３年とすると、３６カ月ですね。そして、家賃７万円の物件で、１カ月入居が遅れて、３５カ月分の収入になった場合の家賃収入は次のようになります。

３５カ月／３６カ月 = ０．９７

７万円　ｘ　０．９７　＝６．８万円

２,０００円ぐらいなら下げて決まるのであれば、トータル収入は変わらない計算になります。（近いうちに売却を考えている場合は、フリーレントや広告費で処理して家賃はなるだけ下げないというのも大事ですけどね）。

■ 連絡ミスによるダブルブッキングが生んだ損失

今回の場合も、１２月に入ってからもなかなか申し込みが入らないので、まず、いつも良く決めてくれている一番信頼している管理会社にフリーレントを一カ月つけることを連絡しました。

その後、その他の業者さんにもこのことを連絡する予定だったのですが、そのすぐ翌日からその他の業者さんから申し込みが入り、二つともフリーレントなしで申し込みがはいってしまいました。

そのまま、すっかり忘れて、フリーレントを約束した管理業者さんには満室になったことの連絡を忘れてしまいました。

その後、同じ物件でもう一つ空室が出て、募集をお願いしようとした矢先に、一番信頼している管理会社さんから満室になってしまった方の一部屋にフリーレントで申し込みが入りました。

普通なら、「他社から申し込みが入ったのでごめんなさい」で済むのですが、こちらからの連絡忘れの責任もあります。さらに、いつもいろいろお世話になっている業者さんのため、恥をかかせるわけにはいきません。

そのため、一応、「そのお部屋は埋まってしまったので、フリーレント分をあきらめてもらえれば、もうすぐ空く同じ物件の家賃が５,０００円高い部屋へ、今回の家賃のまま移動することも可能です」と振り替えを依頼しました。

するとどうも、その管理会社さんに申し込みを入れた仲介業者は、フリーレント分を広告費としてとるつもりだったようです。ということは、入居希望者にはまったく影響がない話です。

仲介業者さんから見たら、広告費一カ月で決めるか、やめるかの選択であり、そこにリスクはありませんから、結果は決まっています。入居者は間違いなくラッキーです。

結局、フリーレントはなしで、家賃５,０００円ダウンという悲しい結末になりました。

ただ、それでもこの繁忙期の間に入居が決まったことで、空室のままよりはまし、と自分をなぐさめています。物件数が多くなり忙しくなってしまうと、いろいろ忘れたりしてしまうので、要注意ですね。

皆さん、こんにちは。完全に冬モードでＤＩＹからはちょっと距離をおいています。夏が来れば、冬に憧れ、冬になると夏が恋しくなるあまのじゃく大家の富沢ウメ男です。

コラムでいつも紹介しておりますが、基本的にリフォーム必須な変態物件しか購入しないワタクシですので、ＤＩＹ大家としての活動をサボタージュするとリフォームは進まず、貸せる物件が増えないでキャッシュフローも増えません。

世の洗練された不動産投資家の皆さんからは、機会損失だと怒られそうですが、そこは割り切ってコタツでみかん（冬は何もしない）です。

■ 神奈川県内駅徒歩３分の平屋物件

そんなおなか一杯感の強い時に限って、良さそうな物件情報が飛び込んでくるのって、モハヤ不動産投資あるあるなのでしょうか？不動産屋さんから、物件の紹介を受けました。

どんな物件かというと、そう、今回も大好きな神奈川県の軍事エリア。ダウン・タウン・ブギウギ・バンドの名曲「港のＹコ、Ｙハマ、Ｙスカ」でお馴染みのＹスカの駅徒歩３分という好立地の平屋です。

それでは、今回はどれ位の変態具合か早速見てみましょう！まずは、外観から。

ウメ男心の声「うーん、まあまあ許容範囲」。

往々にして、こういう時は中がヤバいパターンなので、恐る恐る、玄関を開けてみると。。。

ウメ男心の声「おや？ペンキ塗りかけ？ＤＩＹ？」。

何はともあれ中は想像していたよりは全然ありな感じ。おまけ久々の、残置物なし！物件です。

そしてさらに奥へ！

さすがに、畳は根太からやり替えですねぇ。あと大変そうなのは和式トイレの洋式化くらいですかね。

（お食事中の方、ごめんなさい）

一部雨漏りの痕跡もありました。

おっと、もうひとつ、別の部屋も怪しい感じです。

そして、キッチンは、こんな感じ。

トホホ。総取り換えですね～。築５０年ほどと聞いてましたので、まぁこんなものでしょうか。

■ 小上がり風の風呂場に驚く（本当は驚いたフリ）

あれ？　そういえば、お風呂が見当たりません。

ウメ男「もしかして風呂無し？ですか？？？」。

不動産屋さんが、勝手口をガラガラガラあけました。すると・・・

不動産屋さん「ハ・ナ・レになっております」。

ウメ男「ハナレ？」。

不動産屋さん「はい。離れです。中はこんな感じです」。

ウメ男心の声「ムダに広い！しかもコアガリ風」。

驚いたフリ（ココ重要）をしておりますが、実はワタクシ、ほかにも同じような物件（しかもアパートなのに、風呂がハナレ物件）を所有しています。駅近物件ということもあり、客付けはいけそう。

今回はハナレ物件ということを加味した希望金額を伝えて終了しました。そもそも、今回のこの物件情報では売主に後見人が付いており、契約決済までにある程度の時間がかかります。

希望金額も家庭裁判所の判断で認められない場合もあったりして、通常の取引とは異なるので、細かい事を言わない慣れた人にということで話が来ました。

指値した金額は、ギブソンのレスポール上級モデルが買えるくらいです。（ウメ男はギターは弾けませんが・・・）。暖かくなってこたつから出た頃に、ＤＩＹの様子をレポートさせていただきます（たぶん）。

■ ＤＩＹ大家さんに朗報。風は我々に吹いている？

そして、ＤＩＹと言えば以前、セミナーを開催させていただいたドイトさんが、何やら大家さんの為になる取り組みをはじめるそうです。

ＤＩＹ好き大家さんには役立ちそうな、戸建やアパートの解体から原状回復までを体系的に学べるスクールだそうです。（え？それ、よくない？）。

ドイトでリフォームの腕を磨くワタクシ

ウメ男もその取り組みの様子を潜入レポートさせていただこうと思っています。今後、お楽しみにー！！

☆ドイトさんのサイト（ＤＩＹ大家を目指す方は要チェック！）
⇒http://diyreform.doit.co.jp/

それともうひとつ、皆さんにけっこう大事なお知らせがあります。健美家さんがこの春、リフォームコンテストというものを開催することになったそうで、ウメ男も審査員の一人にご指名いただきました（ドキドキ）。

なんと、優勝賞金は１０万円だそうです。実際の募集は４月～６月の予定ということですので、この繁忙期にリフォームの予定があるＤＩＹ大家さん、ビフォーとアフターの写真を忘れずに撮影しておいてくださいね。

他にも、副賞としてステキなあんなものやこんなものが用意されているとのこと。( 詳細はサイトで確認してね☆ )。この話を聞いたとき、真剣に賞金と副賞を狙うことを考えたのですが、審査員は応募できないみたいです（涙）。

というわけで、奥さんと子供たち（ウメ子とウメ吉）の作品で応募しようかと真剣に考え中です（笑）。

☆同コンテストの詳細はコチラ（ＤＩＹ大家さんは要チェック！）
⇒https://www.kenbiya.com/diy/

ＤＩＹ大家さんへの熱い視線、感じまくりです！　それでは、お別れしましょう♪　ごきげん麗しゅう～♪

２月２２日に所有ビルを売却、３月１日には新しくビルを購入するので日本に帰ってきています。今回は予定を変更して、「いつか大切なタイミングで」書こうと決めていたことを書きます。

本当は１００話まで連載が続いたら書こうと思っていた内容です。でも、マレーシアで生活を始めた今がこれ以上ないタイミングだと思いました。

■ 僕の人生を変えてくれた１冊

僕の人生を変えてくれた人や本はたくさんありますが、不動産投資において１冊だけと言われたら、これしかありません。僕は、この本を５回買いました。改訂版を合わせれば６回買ったことになります。（そのうちの１冊は英語版です）。

同じ本を６回も買うなんて正気じゃないと思われるかもしれません。でも、いつもプールサイドで読んでいるので濡れてボロボロになったり、マーカーを引きまくったせいで、次に読むときに読む邪魔になったりしてしまうんです。

２０１０年、家族でグアム旅行に行きました。そのとき、ロバート・キヨサキの「若くして豊かに引退する方法」を持参しました。あの時のグアムの空の下で読んだこの１冊は、それ以降の僕を変えました。

今でもあの時の景色と感情は１％も色褪せずに覚えています。

実は、この旅行では両親が僕ら家族の分のお金を出してくれました。３５歳で両親にお金を出してもらうことの情けなさは今でも忘れていません。このことは僕の人生の再起への原動力となりました。

「これから先の人生においては両親の旅行代金は全部僕が出す。父母に一生お金は払わせない。父母と食事に行った時も僕が全部出す。甘えさせてもらうのはこれが最後」と決意したのです。

久しぶりにあの時の気持ちをもう一度感じたくて、この本をマレーシア滞在のために持っていきました。ただ、全部で４３０ページもある本ですが、今回は少し読んだだけです。

■ １,０００回以上読みかえしたページと新たな発見

今回のマレーシアでは２週間、自分でも驚くほど何もしませんでした。本も読まない、ノートにも向かい合わない、仕事も勉強も全くしない。ジムで筋トレをしてからプールで泳ぎ、昼寝をしたり、ソファーで何時間も今までの人生を振り返り、これからはどうしようかなと考える毎日でした。

だから、この本も４４ページまで読んで閉じました。でも、今の僕にはそれだけで充分でした。そして２週間ずっと、その４４ページ目のことを考えていました。そしてそれは僕の人生にとって、とても贅沢で貴重な時間となりました。

その内容は、大きく分けると「成功前」と「成功後」の話が書かれています。そして、僕がコラム第２話でも紹介したロバート・キヨサキのオーディオセミナー「 Financial Intelligence３」と重なります。

成功前の部分である「旅はこうして始まった」というサブタイトルから始まるロバートとキムのサクセスへの道のりは、未だ成功への最初のステージで悪戦苦闘している方にはとても心強いエピソードだと思います。

僕はオーバーじゃなくて、ここの部分は１,０００回は読んだり聴いたりしました。３、４年間ほぼ毎日、寝る前に、枕元にあったこの本のこの部分を読んでいましたから間違いありません。当時の僕の「聖書」みたいなものです。

その本を久しぶりに読み返してとても驚いたことがあります。僕が普段から意識している「頭の中や心の中を紙に書くこと」がこの本の３４ページで推奨されていたのです。

「静かに座り、大好きなもの、大嫌いなものを見つけて紙に書いたら、今度はなぜを書く番だ。将来の夢、目標、経済的に自由になるプラン、早く引退するプラン・・・それらを紙に書こう。書いたら、この紙を定期的に眺めよう」。

あのロバート・キヨサキでさえ、「紙に書こう」と言っているのです。今までは彼の不動産投資的な考え方しか印象に残っていなかったので、この部分を発見できただけでも同じ本を何度も買い直す意味があったというものです。

■ 今の僕に深く突き刺さった言葉

そして、今の僕の心に深く刺さったのが、「成功後」の部分です。正確にいうと、マレーシアでの２週間はこのページをずっと読み返しながら、戦ってきた数年間を振り返っていました。この瞬間のために、あのグアムの日から僕は頑張ってきたんだなと思いました。

「最後にビジネスを売って、数百万ドルの小切手を銀行口座に入れた後、僕は１年間の休みを取ることにした。家族と自分のために一年を費やすと決めたんだ。これは人生で最良の決定の一つだったよ。

自分だけの時間、何もしないでいたあの時間はとても貴重だった。少なくとも１年間、何もせずにただいろいろなことを考え、一人きりで自分自身を見つめるなんていう贅沢は、ごく少人数の人にしかできない」。

これは３６ページ目に出てくるニールの言葉です。この言葉を、ソファに腰掛けて、サンセットを眺めながら何度も頭の中で繰り返し反芻しました。次にマレーシアに戻る時は、この本の英語版をゆっくりと味わいながら読みたいと思います。

僕が起業して１年が経過した２０００年秋に、ロバート・キヨサキの１作目である「金持ち父さん、貧乏父さん」を初めて読んでからかなりの時間が流れました。それ以降、たくさんの投資家の本を読みました。

しかし、僕にとって１番の不動産投資本はこの「若くして豊かに引退する方法」であり、僕の著書１冊目はこんな感じの本を出したいと強く思っています。そして、英語版も出してマレーシアをはじめシンガポールやアメリカでも発売したいなと。

■ イメージすることからすべてが始まる

ほとんどの人に笑われてしまうことを言っているかもしれませんが、普通はこんなこと考えもしないですよね。このことをイメージできただけで僕には可能性があると勝手に思ってますし、僕は本気で挑戦したいと思います。

それこそが、「自分だけの人生を生きる」ということではないでしょうか。そして、この夢も紙に書き出しました。

今までも、笑ってしまうような夢や無理だろうという目標を紙に書いてきました。２０１１年に半径３００メートルでビジネスをすると決めた時も、やり方が分からなかったし、不可能かもしれないと思っていました。でも、３年後には実現していました。

僕が２００９年にアメリカのポートランド州でインタビューさせてもらったPE＆&PIXELさんもこう言っています。（ PEN＆PIXELはヒューストンのデザイン・カンパニーで、マスターP、ゲットー・ボーイズ、リル・ウェインのジャケットなどを手がけた天才です）。

「 IMAGE IS EVERYTHING 」。

写真はその時に頂いたペン立てです

ハワイでの赤井さんとエバンさんのセミナーに参加したのをきっかけに、色々な人との出会いがあり、現在地までやって来ました。そのときはわからなくても、後から見るとすべての行動がつながっているのがわかります。

日本での生活をそのまま続けていた方がビジネスの面では安定していますし、一度作り上げたスタイルを壊すことはとても勇気とパワーのいることでした。しかし、その消耗は僕が高くジャンプした証なのです。

今回のコラムは個人的な内容が多くなりましたが、新しいステージを目指す人たちの参考になればと思い、書かせていただきました。次回は最近のビルの売買の話を紹介します。

十三年前に購入した「コーポＫｉ」。
六気筒のアパートメントだ。
十三年間、ほぼ満室で稼働していた。
賃貸不動産業者から着信アリ。
「１０３号室の室内が、漏水でスケートリンク状態だ」。
残念な報告であった。
さっそく、バブを後部座席に乗せて、点検に行く。
二階から水が漏れて、床に２センチ位の氷が張っている。
見事なスケートリンク状態だ。

クルマに戻って、作業道具を確認していたら、
容積率の高い、坊主頭の若い男性が、アパートの周囲を行ったり来たりしている。
一瞬、不審者かと思われたが、
勇気を振り絞って、話しかけたら、二階の住人の部屋に居候している人民だった。
訊けば、居候を卒業して、自分で部屋を借りたいといふ。
話してみたら礼儀正しく、丁寧な言葉で接する。
そこで、この部屋に住みませんか、と提案。
結局、入居することになった。
路面で遭遇した人が入居するといふのも、不思議な話だ。
二階の一部屋も、今月末退去なので、決まってよかった。
三月上旬から入居だ。
ただ、この作戦、いつも通用する戦法ではなく、その後、寿司屋の喫煙所で遭遇したアメリカ帰りのご夫婦が、戸建を探しているといふので、ご案内したが転進。

また、商業ビルの一階も入居が決まった。
女性の経営するスナックだ。
ワタクシの希望家賃の２５％ＯＦＦであるが、人柄も良さそうで、長く営業したいといふので、決めた。
無傷の３００坪も、三件位、打診アリ。
決まるかどうかわからないが、春が近くなって、動きがあるようだ。この土地は家賃が高いので、決まってほしい。

さて、
北海道の除雪。
今シーズンの北海道は、１２月に大量に雪が降った。
除雪方法としては、
・スコップを使い、人力で実施。
・除雪機。
・重機。
・業者委託
などがある。
北海道の高齢者が家を手放す理由が、除雪から解放されたい、といふのが多いようだ。

ワタクシの場合、除雪機も持っているのだが、「ぶったるんだ除雪」と称し、四駆のマシンで前後して、グリグリと雪を踏みつけ、圧縮するといふ戦法だ。
しかし、調子に乗って実施していると、時に失敗し座礁（この表現のほうがイメージが湧く）、ＪＡＦのお世話になることがある。
重機を購入してもいいのであるが、年に数回しか使用せず、夏は不良債権になる。

そこで、最近のマイ・ブーム、
近所の物件は、土地を貸している造園業の若い社長、通称・コンクリート博士に依頼している。
重機で短時間に除雪してくれて、しかも操縦が上手だ。
一ヶ所五千円。
先日は四か所で一万三千円だった。
今シーズンは、二回入れた。
一度重機を入れたら、後の除雪は簡単だ。
ぶったるんだ除雪で対応できる。
どうせ、溶けてしまったら、単なる水だ。
貸家が近所に数軒あると、作業効率が非常にいい。
移動時間が短縮できるし、所有しているワタクシの更地に、雪を積み上げることができる。

アパートの一棟は、ホーマックといふ会社の排雪（はいせつ）サービスを入れている。もう、１０年くらい依頼している。
入居者の除雪隊長がリーダーとなり、集めた雪をダンプに積んで、雪捨て場まで持って行ってくれる。

ところで、
先日、高校時代のクラス会があった。
卒業後に知ったことだが、
知っているだけで、高校の同級生と結婚したカップルが五組いた。うち、一組は離婚。
同窓生４５０名のうち１０人なので、案外、確率が高いと思った。
やや進学校であったが、
皆、真面目くさって授業を受けた後に、
制服を脱いでフンフンしていたのかと思ふと、
なんだか笑えてくる。
「セーラー服を脱がさないで」である。

ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１
http://cf101.chu.jp/
２/２６/２０１７

早いもので明日から３月ですね。年明けから３月にかけては、繁忙期を狙い新築アパート・マンションの竣工が多くなります。私も今年に入り、友人・知人の大家さんの新築物件をいくつか見学させていただきました。

皆さん、いろいろと工夫して収益性・客付力を向上させています。良質で割安な中古物件の入手が難しくなった昨今、地主大家さんでなくても、新築を手掛ける大家さんが多くなってきています。

そこで今回は、新築収益物件に焦点をあてて解説します。

■ 新築のメリット・デメリット

メリットとしては、以下の物があります。

・最初の１０年ぐらいまでは、リフォーム・修繕コストがあまり掛からない
・空室リスクが低い
・銀行からの融資を受けやすい
・ある程度の期間保有してからも残存耐用年数が残っているので出口戦略が取りやすい( 特にＲＣ・重量鉄骨造）

反対に、デメリットとしては、以下のものがあげられます。

・中古物件に比べて取得・稼働に手間がかかる
・土地の取得から最初の家賃収入を得るまで、時間を要する

あと、注意点として、新築プレミアムの効果が薄れると家賃が下がりやすいということがあります。

■ 新築物件取得までの３通りの方法

新築物件を取得する方法は、大きく３つに分けられます。

１）不動産業者から既に竣工した、または竣工予定の物件（建売物件）を取得する方法

この方法は、ほとんど中古物件を取得するのと同じで、手間は掛かりませんし、リスクも少ないといえます。その代り、収益性も劣ります。

また、一部の建売り１棟物マンション・アパート、そして最近はシェアハウスについては、表面利回りをよくみせるために、１戸あたりの面積が狭い傾向にあります。築年数が経過すると、立地によっては客付力が下がる懸念があります。

２）ハウスメーカー・建設会社から土地を紹介され、紹介してもらった会社に建築を依頼する方法

この方法は、自分で室内設備や建材を選択できたり、間取りや建物の形状なども自分で工夫することもできる場合があります。ただし、建物を発注する先は土地を紹介してくれた会社に決まっていますので、建築費が割高になる可能性があります。

３）自分で土地から探して、建てる方法

土地を自分で探し、自分が選んだ建築士や工務店・建設会社と建物プランを練り、新築物件を建てていきます。難易度は高いですが、高収益を見込めます。このときのポイントには、以下のようなものがあります。

①割安な建設用地を探す目利き力が必用

・持ち分の無い私道にしか接道していないが、近隣とうまく交渉すればボリュームのある収益物件を建てられる土地

・周辺が戸建や低層建物ばかりで、売主や仲介業者が戸建用地にしかならないと思い安く売り出しているが実は高層建物が建築できる土地

・旗竿地など形状が悪く容積率を消化しづらいが、やりようによっては高収益を狙える土地など

②良いパートナーが必要

①のような土地を上手く活用するには、一般の大家さんの場合、土地活用を得意とする建築士や工務店・建設会社のパートナーが必要です。

①のような土地は、プロの不動産開発業者や他の凄腕大家さん達も狙っています。良さそうな物件が売り出されたり、見つけたりしたら、すぐにどれぐらいのボリュームの建物が建てられるか、その土地のある地域の行政の細かい規制も勘案したうえで検討しなければなりません。

行政の規制は細かく、都道府県ごとはもちろんのこと、東京２３区内でも新宿区では、ある間取りや用途で建てられるけれども、渋谷区では許可がおりないということもあります。

全ての規制を把握することは難しいでしょうが、その地域の収益物件を設計している建築士さんでしたら、既に認識している規制も多いでしょう。

③ローコストできちんと施工できるチームを作る

収益物件を建てるには、いろいろな施工チームのバリエーションがあります。下記は一例です。

・まず建築士と設計を詰め、その後に建設会社を決め、建築士は監理を行う

・収益物件の建築を得意としローコストとわかっている工務店・建設会社と直接やり取りする。建築士は、その会社が選定する

・コンストラクション・マネジメントサービスを利用する（コンストラクション・マネジメントとは建築主の立場に立って建築工事のコストダウンや品質改善に取り組むことです）

新築で高収益物件を建てている大家さんは、上記の①～③全てに自ら長けているか、頼りになる建築士・建設会社と昵懇にしてチームを組んでいます。

しかし、彼らとて、いきなり、新築スキルを身に付けたり、良い建築士・建設会社とチームを組めたりしたわけではありません。

長年、本やセミナーで勉強したり、大家仲間同士で情報交換したり、実際に新築を経験して、今のポジションを築いています。

不動産投資は、一朝一夕にスキルアップしたり、良いチームを作れるわけではありません。基礎から一歩一歩、着実に身につけていきましょう。

■ はじめての不動産投資１年生 -儲かるしくみと損する理由がわかる本-

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初心者向けですが、マニュアルや手順書の類にならないよう、不動産投資を進める上でのコツや注意点を多く盛り込みました。銀行の融資に対する考え方やロジックなど、他の不動産投資本にあまり書かれていなことも掲載しており、中級者でも参考になる内容です。

ぜひ、ご一読頂ければ幸いです。

購入から丸７年経ったラーメン屋さんが入る店舗不動産、購入以来の稼働率は引き続き１００％です。結果として、累積の実質投資利回りは１３０％を超え元本は既に十分回収出来ています。

しかしながら一見順調そうに見えるこの物件も、実のところラーメン店の運営者は二回入れ替わるなど、それなりに問題が噴出しては対処するような状態でした。

今回と次回のコラムにおいて、この物件を買った経緯からその後の運営や問題点など、整理しまとめておきたいと思います。

■ 新築アパートの次に店舗不動産を購入した理由

さて、話は２０１０年の正月に戻ります。当時は、リーマンショックの悪影響も薄らぎ始め日経平均株価もなんとか１万円の大台に戻っていました。

そんな中、私自身は土地から購入したアパート建設もほぼ完成し、あとは入居者募集をかけるだけというタイミングでもありました。

よって次は、もう一棟アパート建てるもよし、当時流行り始めたシェアハウスに参入するもよし、更なる不動産投資の機会を探っていました。

色々迷いまたそれぞれを研究しましたが、店舗不動産を選びました。その理由は以下の３つです。

１．店舗不動産に投資している投資家が圧倒的に少ない
→もしかしたら第一人者になれるかもなんて考えましたが。。。無理でした（笑）

２．投資利回りがかなり良い
→これは想定通りの結果です。但し、物件による差が極端に激しく選球眼が必要！

３．大家としての手間がかからない
→住居系のような金銭的負担は少ないが、管理責任者としての大家の役割は大きい

個人投資家の不動産投資に関するノウハウは２０００年前後の「金持ち父さんブーム」から１０年経過しており、住居系に関しては当時既に完成の域に達していました。

私自身、その恩恵を受けアパートを新築出来たわけですが、次はあまり人のやっていない新たな領域を開拓してみたいと考えたわけです。

■ ラーメン屋ができる飲食に絞った３つの理由

しかしながら、多くの投資家が参入しないのはそれなりに理由もあるわけです。最初の関門となるのが、情報と物件の少なさです。

例えば、店舗不動産の情報を得ようと街の不動産屋さんに飛び込みで入っても、話がなかなか通じません。

たかお「店舗不動産を買いたいんですけど。。。」

笑顔の店頭のお姉さん「どういう店舗を借りたいんですか？」

たかお「いえいえ、買いたいんですが何か情報や物件はありますか？」

顔の怖い社長登場「いったい何の用や？ちょっとこっちにおいで。。。」

だいたいこんな感じの展開になりました（笑）。また、店舗といっても多種多様です。最終的にはラーメン屋が出来る飲食店に絞ったのですが、その理由は以下の３つです。

１．ラーメンなどの重飲食が営業出来る物件がそもそも多くない
→重飲食可という物件は実は貴重なんです。売り物があれば検討要です！

２．飲食店を開業したい人の約半分はラーメン屋と言われている
→飲食店開業セミナーに行って聞いてみたら、圧倒的にラーメン屋希望でした

３．経営としても、ラーメン屋の運営効率は他の飲食店比べても高い
→原価率は35％程度と低くはないが、客の回転率が高く収益性は良い方なのです

要は、日本人はラーメンが大好きで店も多いが客も多く、うまくやれば他のジャンルと比較しても儲かる可能性が高いということです。

また、立地が良ければテナントの一軒目がダメでも次のラーメン屋開業希望者が待っているので大家としては安心感が違います。

■ 店舗物件購入の基準と買ってみてわかったこと

そういうわけで、店舗不動産は特に立地が重要となります。よって厳しい条件を設定し、対象物件を更に絞っていきました。その条件は以下の内容です。

○東京２３区内・駅から１分以内・１０坪程度の１階店舗

これではなかなか対象物件がないように思えますが、それでも３カ月で５件程度の情報が見つかりました。（もちろん、必死に飛び込み営業などをかけた結果です）。

その中の一つが現在所有するラーメン屋さんです。売主は、自営の居酒屋を営んでいましたが、赤字営業が続き店を閉めるのと同時に店舗を売却したいとのことで、即決しました。

実はここから本契約までがもっと大変でして、一度は諦めようかと考えた位でしたが、詳細は置いておきます。

ただ、やはりそれなりに対応策は必要だったので弁護士同伴での契約となりました。この辺りが住居系に比べてこなれていない感じもしました。

本来なら、あと２～３件、同様のラーメン店舗を購入するつもりでしたが、上記の契約などにエネルギーを奪われたことや、外人投資家の新規参入などで物件確保の競争環境がドンドン厳しくなったことなどから、買えませんでした。

買い付けはその後も１０枚以上書きましたが、ほとんど相手にしてもらえない状態です（笑）。その後の運営やトラブル・税金の話など、たくさんありますが、その話は次回後半戦で紹介したいと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　自宅にて
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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