キャッシュフローを正しく理解する

こんにちは。赤井誠です。
新年二回目のコラムになります。

このところ、ずっと物件を安く購入するためのポイントについてコラムを書いてきました。
忘れてしまった方は、是非、再読してくださいね。

・物件を格安で購入するためのポイント（ １ ）
・物件を格安で購入するためのポイント（ ２ ）
・任意売却物件を購入するためのポイント
・競売物件を購入するためのポイント

しかし、安く買う事ができても儲かるかどうかはわかりません。購入の前に考えなくてはならないことはたくさんあります。それらをきちんと考えないと、結局購入しても儲からないことになります。
そこで今回は、＜購入しても儲かるのか？＞を確認するのに重要なことのひとつめとしてキャッシュフローを取り上げ、それに関してお話したいと思います。

キャッシュフローは不動産に興味のある方なら誰でも一度は耳にしたことのある言葉だと思います。
ただ、私がいろいろお話をさせていただいた人の中で、キャッシュフローの計算を勘違いされている方もそこそこいるのも事実です。

例えば、
キャッシュフロー＝年間総収入－諸経費－ローン返済
だったり
キャッシュフロー＝年間総収入－諸経費－ローン元本＋減価償却費
※ 諸経費　＝　管理費・ローン金利・固定資産税

こんな間違った検証で物件の購入を決めてしまう人も意外に多かったりするのです。

そんなことはわかっていると言う方は問題ありませんが、単純にこんな式でいけると考えている人は、後々取り返しのつかない状態になってしまっては大変です。

キャッシュフローは時間経過と税率で変化するものなので、単純な計算式だけではわかりません。

まず理解しなくてはいけないのは、「 年間総収入－諸経費 」はあくまで「 税引き前利益 」だということです。しかし、本当に重要なのは税引き後の利益です。

税引き後利益＝税引き前利益－所得税・住民税・事業税（ 法人税 ）
ですね。

すなわち、あくまでも所得税・住民税・事業税をきちんと諸経費として見ていかなくてはならないのです。
意外にこの部分が抜けていて、キャッシュフローがでると考えている人が多いのです。

諸経費のうち、ローン金利分は時間経過とともに少しずつ減少していきますし、サラリーマンが副業としてやる場合は、他の収入がいくらかによって所得税・住民税・事業税は大きく変わってきます。
またサラリーマンをやっていなくても、不動産の規模を拡大して利益が増えるにしたがって、総利益が増えてきますので、所得税・住民税・事業税は当然増加します。
特に個人の場合、所得税は累進課税となっているので要注意です。

要するに物件の単年度の収支部分だけで評価することはできず、その人の現況や今後の事業拡大計画に合わせて、シミュレーションをきちんとしないとその物件を買っても儲かるかどうかのきちんとした把握はできません。

もちろん、将来のことを完全に予測することはできませんが、最低限自分の所得税・住民税・事業税がいくらぐらいで、それを引いてきちんといくら残るのかをシミュレーションして欲しいと思います。

結局、お金を残せている人はこの辺をきちんと計画的にやっていて、個人で物件を買うのか法人で買うのか、もしくは新規法人を立ち上げるのか、その場合の役員構成はどうするかなど、さまざまな所得分散手段を考えています。

また、小規模共済や倒産防止共済や生命保険を利用した課税繰り延べ手段をどう使うかも大事ですね。大規模修繕をいつ行うか、サラリーマンを辞めようとしている方はその時期はいつにするのか、常に課税レベルを低く調整できないと結局、お金が残りません。

この辺の細かいお話は長くなってしまいますので、次回にでも。それでは。