キャッシュを生み出す「減価償却」の本当の意味を理解する

こんにちは。赤井誠です。
前回は、キャッシュフローを正しく理解する事の重要性をお話しました。単年度の評価ではなく、長期視点で計画的に購入を進めないと無駄のある投資になってしまいます。

もちろん、攻めるときは攻めるのも必要だと思うし、守るときは守ることも必要です。
単純に賃貸事業の計画に沿って淡々と進めるだけではチャンスを逃してしまうことも事実で、このあたりは経営者の手腕が問われることですね。

それでは、本日のお話です。今回は、キャッシュフローを生み出す源泉である減価償却についてお話したいと思います。

当然のことながら、建物価格が大きい物件の方が減価償却額を大きくとれるので、結果としてキャシュフローを大きくすることができますね。

すなわち、購入総額が同じ場合、土地の価格が高くて建物が安いものより、土地の価格が安くて建物が高いもののほうが手元に残るお金は間違いなく多くなります。

でも、単純にそれだけを評価すると、建物価格が大きくて土地が安い物件、すなわち、地方のＲＣが一番いい投資物件という話になってしまいます。

ただ、これはあくまでもキャッシュフローだけを見た場合の話です。この部分しか見ないことは、資産形成という意味では決して得策とは言えません。

ここで伝えたいのは、建物の減価償却が大きいと累計のキャッシュフローは大きくなりますが、資産価値も同時に減少している事を必ず認識する必要があるということです。

すなわち、売却しない間は、キャッシュが貯まる方が儲かっているように感じますが、実は資産を減らし、それを現金に代えている部分が多く、資産形成という面で見ると、キャッシュフローが多いからいいとわけではないのです。

同じ利回りの物件でも、建物価格が大きくてキャシュフローを多く手にいれられる物件は、当然のように固定資産税・建物維持管理の費用も大きくなります。
それを「 経費と減価償却で減少した資産のマイナス分 」と「 得た累計のキャッシュフローのプラス分 」の差し引きでみてみると、トータルの資産が小さくなってしまうのです。

ある時点で転売した場合には、意外にキャッシュフローが小さくても、土地値の高い物件のほうが最終的に手にする金額が多くなるのは、そのためです。

キャッシュフローが大きいことは重要ですが、よく考えなくてはならないのはそのキャッシュが何によって発生しているかです。

長期の資産形成の計画上、途中でその物件を売却するという場合は、キャッシュフローが「 減価償却によって 」多く発生していても、意外に儲かりません。

そうではなく、キャッシュフローが「 家賃収入 」や「 無駄な経費削減（ 固定資産税などの税金も含む ） 」によって発生している方が儲かる場合が多いです。

よく、「 地方の高利回りＲＣ 」と「 都心の木造 」のどちらが得かという比較がされますが、このあたりをよく考えなくてはいけません。

キャッシュだけ見れば、絶対利回りの高い地方のＲＣの方がすぐれていますが、最終的な資産形成といった場合にどちらがすぐれているかは、その利回りの差や土地価値の差によってきちんとシミュレーションしてみないとわかりません。

そんなに単純なものではありません。

ただ、資金がなくキャッシュをリッチにしたい初期のフェーズでは、建物価値の高い高利回りＲＣなどを選択したほうが有利です。

しかしながら、ある家賃水準を越えていくと、建物価値ではなく土地価値の高い地域で資産価値を増やすことを意識した方が、お金が残るようになります。

是非、みなさんも自分のいるポジションと今後なりたい状態を明確にして、次に買うべき物件はどういうものが適切かを良く考えてみてください。

すべてはきちんとした事業計画の上で、自分の資産を最大化するにはどうするかを良く考えておかないと、納税額ばかり増えて、自分はいつまで経っても経済的な余裕が生まれなくなってしまいますね。