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税務調査がやってきた！！
前回のコラムでも書いたように、税務署からの出頭命令ハガキはこれまでに何度も来ましたが、私はその都度、電話で済ませてきました。 ところが、２００６年のある日。今度ばかりは、電話では済みませんでした。税務署に出頭するか、自宅を訪問させてほしいとのことです。...
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ハワイの一戸建のお値段と不動産投資としての意義
アローハ！ ハワイに移住して初の冬を過ごしているエバンです。 今年のハワイの冬は厳冬（ といっても毎日２６、７度まであがるんですが ）とロコ達は口を揃えていっています。僕ら家族にとってはとてもすごしやすく、週末になると海でシュノーケリングを楽しんでいます。 さて、ブログでもお伝えしたのですが昨年末にハワイに戸建を購入しました！ 天方家初の戸建暮らしです。価格は東京と同じくらい（ ？...
View Article極寒の労働力投入。大人のイジメ。恥ずかしい質問。不動産っていいな。
北海道の冬は厳しい。 特に、今シーズンは雪が多く、気温も低い。 こんな時、大家は忙しい。 例年のように、暖かい国に旅行もできない。 まずは、女子限定アパートメントの水道管が地下でハズれ、水が出なくなった。 地中の凍結によって、管がズレたのではないかと推測する。 一階の床に穴をあけて、人間が潜り込み、修復。 二階のオネエサンの水道も、年末年始使えない。...
View Articleアベノミクス的インフレで不動産賃料は下落、利回りは低下
前回のエントリーで「 『 資産価格の上昇圧力 』と『 賃料下落圧力 』の双方が働き、利回りが低下する可能性が出てきます 」と書きましたが、実はこれは、まさにアベノミクスが狙っていることです。※ インフレと不動産と投資家http://www.kenbiya.com/column/nagashima/105.html...
View Article「節税」をして叱られた話
大家が税務申告をする際には、税務申告用の「 損益計算書 」だけでなく、「 キャッシュフロー 」の発想も重要になります。 不動産購入時に一括支払済みの「 建物代 」等は、耐用年数期間に渡って、「 減価償却費 」として経費算入できます。 また、青色申告で事業的規模（ ５棟１０室以上 ）になれば、日常関連費も含めた経費でも、不動産経費に絡めて経費計上しやすくなってきます。...
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厄介者の雪を味方に！ ～雪国大家の知恵 part2 ～
みなさんこんにちは、満室研究所所長の山岡 清利です。 1月26日に健美家アカデミーにて開催した「 『 遠方・地方・激戦区 』でも満室大家になる方法 」の出版記念セミナーは、大好評で終えることができました。 参加者の皆さんがメモを取る様子から、どの技も自分の物にしようという学びの熱意がひしひしと伝わってきました。 中でも「 仲介店への差し入れの極意 」が大好評だったのが私自身驚いています（ 笑...
View Articleキャッシュを生み出す「減価償却」の本当の意味を理解する
こんにちは。赤井誠です。前回は、キャッシュフローを正しく理解する事の重要性をお話しました。単年度の評価ではなく、長期視点で計画的に購入を進めないと無駄のある投資になってしまいます。 もちろん、攻めるときは攻めるのも必要だと思うし、守るときは守ることも必要です。 単純に賃貸事業の計画に沿って淡々と進めるだけではチャンスを逃してしまうことも事実で、このあたりは経営者の手腕が問われることですね。...
View Article1,000万円で賃貸併用住宅は建てられるのか？！
どうも～！ レッド吉田です！ 今年もやっぱりインフルエンザが大流行です。皆さん大丈夫ですか？ ウチは子供がインフルエンザにかかり、まぁ～大変でした！ なんて言っている僕も、温泉ロケで７回も入浴シーンがあって、湯当たり＆湯冷め⇒湯当たり＆湯冷め⇒湯当たり＆湯冷め⇒湯当たり＆湯冷め⇒湯当たり＆湯冷め⇒湯当たり＆湯冷め⇒湯当たり＆湯冷めの繰り返しで、風邪を引いてしまいました・・・。 「...
View Article融資も視野に入れた資産管理会社活用法（その2）
前回の続きです。 今回は実際に資産管理会社を設立する際のポイントについて説明します。 ポイントは、３点。資本金額、及び株主構成と代表者・役員についてです。 ■ １、資本金はいくらにするか？ 以前は、株式会社設立時の資本金は、最低でも１，０００万円必要でした。それが現在では資本金は、法律上は１円でもよくなりました。...
View Article美人入居者と下着泥棒
不動産経営用物件においては、女性の入居者も多いものです。世の中には、男と女しかいないのですから、当たり前と言えば当たり前です。 女性は部屋をきれいに使うからいいという人もいます。しかし、それは人によります。過去には、困った女性入居者さんにもたくさん出会いました。 女性にもだらしない人はいますし、風呂等で長い髪の毛を詰まらせる人も多いようです。一般的に、キッチンを使って汚すのも女性の方が多いでしょう。...
View Article低価格で物件をリファインする方法【トイレ】編
前回の「 キッチン&浴室 」編はいかがでしたか？水回りが清潔かつ新しい仕様になっていると本当に早く入居が決まります。しかし、普通にリフォーム会社さんへ丸投げしていては多額のコストがかかってしまい物件の利回りを押し下げてしまいます。 第３回目の今回は、「 いかにコストを抑えながら、内覧時の入居希望者さんへ与える印象を効果的に向上させていくか？...
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大家になってブラブラ暮らす方法、教えます！～加藤ひろゆき新春コンサート報告～
北の大地の洗練された投資家・加藤ひろゆきさんが、２月１０日（ 日 ）、東京に上陸。それを記念して、健美家アカデミーではセミナーを開催いたしました。 その名もズバリ、加藤ひろゆき『 大家になってブラブラ暮らそう 』新春コンサート! 会場となった東京都港区北青山のベルコモンズには、全国から５０名以上の加藤さんファンが集結し、「 激安アパート経営 」のポイントや「 大家になってブラブラ暮らす法...
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金食いの短寿命マンションにしたのは誰？
ＲＣ一棟ものの収益物件を中古で買ったケースでは、運営後にかかる修繕費の見立てが甘いケースが多数見受けられます。なかにはほとんど想定していないケースもあったりして、悩ましいところです。建物は、定期的に点検をして、早めに対処しているときに最もコストを抑えることができます。もちろんやりすぎは良くないのですが。このあたりは人間の体とおなじで、何か症状が見つかっても初期なら比較的容易に治るのと似ています。...
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200万円の戸建の映画。30人の資産家。レッド吉田氏との対談。東京っていいな。
今、この原稿を渋谷のホテルの３１階で、 夜景を見ながら書いている。 思ひ出すのは、２/１０（ 日 ）の健美家セミナーだ。 一か月間、このセミナーに備えて、準備をしてきた。 内容は、ワタクシの所有物件の写真と取得価格の紹介。 機械的に物件を探して、繰り返し「 鬼のような指値 」を入れて、何度玉砕しても、継続することが大切だと伝えた。...
View Article大家の大敵！ 慢心、モチベーション低下に打ち勝つ方法
ごきげんよう♥ いっそう寒さの厳しい 今日この頃です。 みなさま お変わりございませんか？ さて、ひよっこを自称するワタクシですが、 振り返ってみると、大家業も７年目に突入しました。 これまで、いろいろと大変なこともありましたが、 過ぎてみれば、どれも笑い話で、 おおむね楽しく運営してこれました。 それは 素晴らしいことなのですが、 なんだか最近、初心を忘れて慢心していたようです。...
View Article「デットクロス」の仕組みを理解し、回避する
こんにちは。赤井誠です。前回は、キャッシュを生み出す減価償却の意味を理解することの重要性をお話しました。 いずれにせよ、きちんとした事業計画の上で自分の資産を最大化するにはどうするかを良く考えておかないと、納税額ばかり増える結果になってしまいます。 特に、物件が複数になってくると、本当によく事業計画を立てて考えないと効率はあがりません。...
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『賃料を下げずにすぐに埋まる部屋』ができるまでの試行錯誤
今年の繁忙期も中盤となりました。 昨年秋から、自分の物件や管理委託を受けている物件で、１０数件の退去がありました。また退去予告も何件か受けています。 昨年の繁忙期に比べて総戸数は増えていますので、そのことを勘案すると件数は若干多いぐらいでしょうか。大家になって最初のころは、築浅の物件はともかく、築３０年程度のマンションで退去があると、それは一大事でした。...
View Article「困ったさん」の情報をどう入手する？～不動産投資家版「聞く力」を身につけよう～
物件を購入するときは、物件自体やエリアなどについて多くの調査をします。建物の調査は建物のことをよく知っている人に同行してもらったり、プロに依頼してチェックしてもらったりします。 この部分は、業者さんや不動産投資家さんの書かれた書籍等を参考にして、なるべく細かく調査しています。 購入後に、「 こんなところで修理が必要になるとは・・・！...
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8つの実例に学ぶ『建物の耐久性』を決める屋根のポイント
健美家さんの新春パーティーに参加した際、洗練された投資家の皆さんから、「 最近は屋根のお話が多いですね 」と言われてしまいました。 何度も言うように「 基礎 ＞ 屋根 ＞ 壁 」の順に重要で、特に屋根は耐久性に直結するような建築的なポイントが多いと思っております。なので、今回も屋根です（ 笑 ）。「 陸屋根（ ろくやね ）はろくでなしでトラブルの元...
View Article買える人と買えない人の違い。一棟目を買ったときのドキドキ。憧れの人に近づく正しい方法。
今回は寄せられた質問に答えてみよう。Ｑ 物件を買える人と買えない人の違いは何か？ Ａ 物件を買える人の共通点は、 ・行動力がある。 ・決断が早い。 ・決戦に備えてＣＡＳＨを温存している。 ・物件を見ている量が多い。 ・交渉力がある。 ・優良な物件を見極める能力がある。 ・機械的に繰り返す忍耐力がある。 ・不動産が好き。 ・分析力がある。 ・ケチくさい。 買えない人は、その反対だ。Ｑ...
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